Mange lejere oplever ubehagelige overraskelser ved fraflytningssynet, fordi de ikke kender fristerne eller deres egne rettigheder. Har udlejer flere lejemål, skal fraflytningssynet afholdes senest 2 uger efter din fraflytningsdato, og selve flytterapporten skal du have senest 2 uger efter synet er afholdt. Rapporten skal være specificeret, så det tydeligt fremgår, hvad der kræves udbedret, og hvad det koster — et rundt, udokumenteret beløb er ikke gyldigt.
Flytterapporten er det dokument, der i sidste ende afgør, om du får dit depositum tilbage, og uenigheder om rapportens indhold er en af de hyppigste årsager til sager ved huslejenævnet. Denne guide gennemgår, hvornår synet skal afholdes, hvad en gyldig rapport skal indeholde, og hvordan du undgår urimelige krav om istandsættelse.
Hvad er en flytterapport, og hvornår laves den?
Flytterapporten (også kaldet fraflytningsrapporten) er udlejers skriftlige dokumentation af boligens stand ved din fraflytning, sammenholdt med indflytningsrapporten fra dengang du flyttede ind. Den danner grundlag for, hvor meget af dit depositum udlejer kan tilbageholde til istandsættelse.
- Fraflytningssynet skal afholdes senest 2 uger efter din fraflytningsdato, hvis udlejer ejer flere lejemål
- Er du til stede ved synet, skal du have rapporten udleveret samme dag
- Er du ikke til stede, skal rapporten sendes til dig senest 2 uger efter synet
- Rapporten skal specificere konkret, hvad der kræves udbedret, og hvad det forventes at koste
- Overholder udlejer ikke fristerne, mister udlejer normalt retten til at gøre krav gældende
Har udlejer kun ét lejemål, gælder der ikke samme krav om et formelt fraflytningssyn, men udlejer skal stadig fremsætte et eventuelt istandsættelseskrav inden for en rimelig frist efter din fraflytning.
Hvor finder du de officielle regler om flytterapport?
Reglerne om fraflytningssyn, frister og flytterapportens krav findes i lejeloven. Generel vejledning til lejere og udlejere om bolig og flytning finder du samlet på borger.dk, som er et godt udgangspunkt, hvis du vil kende dine rettigheder, før synet finder sted.
Ender uenigheden med, at sagen skal afgøres formelt, er det enten huslejenævnet i din kommune eller i sidste ende domstol.dk‘s boligret, der træffer den endelige afgørelse. De fleste sager om flytterapporter afgøres dog af huslejenævnet, da det er en billigere og hurtigere vej end en almindelig retssag.
Kan udlejer kræve, at du maler hele lejligheden til ny lejer?
Har du opfyldt din vedligeholdelsespligt undervejs i lejeforholdet, fx malet indenfor de seneste 2-3 år, kan udlejer normalt kun kræve pletmaling af vægge og lofter, ikke en fuldstændig gennemgang af hele boligen. Kræver udlejer alligevel fuld maling, skal det dokumenteres, hvorfor pletmaling ikke er tilstrækkeligt — det er ikke nok blot at ønske et friskt indtryk til den næste lejer.
Har du derimod ikke vedligeholdt boligen løbende, eller er der gået væsentligt længere tid siden sidste maling, kan udlejer med rette kræve en mere omfattende istandsættelse. Det afhænger altså af, om du har overholdt din egen vedligeholdelsespligt ifølge lejekontrakten, ikke af udlejers ønske om en bestemt stand til den næste lejer.
Sådan gennemgår du flytterapporten korrekt
Bliv ved synet og gennemgå hvert punkt sammen med udlejer, fremfor at underskrive uden at læse grundigt igennem.
- Sammenlign med indflytningsrapporten for at se, om noget fejlagtigt tilskrives dig som ny skade.
- Bed om specifikation af hvert enkelt krav — beløb uden begrundelse er ikke gyldige.
- Skriv under med forbehold, hvis du er uenig i et eller flere punkter, fremfor at underskrive ukritisk.
- Tag egne billeder af boligens stand, gerne inden synet finder sted.
- Følg op skriftligt inden for kort tid, hvis du har indsigelser, du ikke fik noteret ved selve synet.
Er du forhindret i at deltage, bør du bede om at få rapporten tilsendt straks efter synet, så du hurtigt kan reagere, hvis du er uenig i vurderingen.
Hvad tæller som normal slitage, og hvad kan kræves betalt?
Almindelig slitage efter normal brug er ikke noget, du som lejer skal betale for, uanset hvor længe du har boet i boligen. Reelle skader ud over almindelig slid kan derimod kræves udbedret for din regning.
| Type | Kan udlejer kræve betalt? |
|---|---|
| Misfarvede vægge efter mange års normal brug | Nej, normal slitage |
| Huller efter almindelig billedophængning | Nej, normal slitage |
| Ridser i gulv efter møbler eller husdyrkløer | Ja, hvis det overstiger almindelig brug |
| Manglende rengøring ved fraflytning | Ja |
| Ødelagte hvidevarer eller køkkenelementer | Ja, hvis skaden ikke er dokumenteret ved indflytning |
Er du uenig i, om en konkret post er slitage eller en reel skade, er det netop denne type tvist, huslejenævnet er indrettet til at afgøre.
Om noget regnes som slitage afhænger desuden af, hvor længe du har boet i lejemålet. Har du boet der i mange år, forventes boligen naturligt at bære præg af den tid, mens de samme spor efter blot et halvt års beboelse i højere grad kan tilskrives manglende hensyntagen. Udlejer kan derfor ikke bruge samme målestok for en nytilflyttet lejer som for en, der har boet der i årevis.
Indflytningsrapport vs. flytterapport: hvorfor begge er vigtige
Flytterapporten kan kun vurderes korrekt, hvis der findes en tilsvarende grundig indflytningsrapport at sammenligne med. Manglede der en indflytningsrapport, eller var den mangelfuld, kan det i praksis blive sværere for udlejer at bevise, at en given skade eller misfarvning er opstået under dit lejeforhold og ikke allerede var der ved indflytning.
Har du selv taget billeder ved indflytning, selvom udlejer ikke lavede en formel rapport, kan det være afgørende dokumentation, hvis der senere opstår tvivl om boligens oprindelige stand. Det er derfor en god vane at fotografere boligen grundigt, både når du flytter ind, og når du flytter ud, uanset om udlejer selv beder om det. Gem billederne digitalt med tydelig dato, fx i en mailtråd til dig selv eller en delt mappe, så de ikke går tabt, hvis du flytter flere gange i løbet af få år.
Regneeksempel: Camilla er uenig i istandsættelseskravet
Camilla flytter efter tre år i en lejlighed. Ved fraflytningssynet kræver udlejer 12.000 kr. til «generel istandsættelse» uden nærmere specifikation, selvom lejligheden fremstår rimeligt vedligeholdt bortset fra almindelig misfarvning af vægge.
Fordi kravet ikke er specificeret med konkrete poster og beløb, gør Camilla skriftligt indsigelse og beder om en detaljeret opgørelse. Udlejer kan ikke fremlægge en specificeret opgørelse og accepterer i stedet at reducere kravet til 2.500 kr. for en enkelt reel skade i et køkkenelement — resten anerkendes som almindelig slitage, som Camilla ikke skal betale for.
Havde Camilla i stedet skrevet under på rapporten uden forbehold ved selve synet, ville det have været markant sværere for hende at rejse indsigelsen bagefter, selvom kravet reelt var udokumenteret. Det er derfor altid bedre at notere sin uenighed skriftligt på selve rapporten, mens man stadig står i boligen sammen med udlejer, end at stole på, at man kan rette op på det senere.
Hvad hvis udlejer slet ikke overholder fristerne?
Overholder udlejer ikke fristen på 2 uger til at afholde fraflytningssyn eller sende rapporten, mister udlejer som udgangspunkt retten til at gøre krav gældende i dit depositum, og du har ret til at få hele beløbet tilbage. Det er derfor værd at notere datoen for din fraflytning tydeligt og holde øje med, om udlejer reagerer inden for fristen.
Reagerer udlejer slet ikke, eller nægter udlejer at anerkende, at fristen er overskredet, kan du sende et skriftligt påkrav og efterfølgende indbringe sagen for huslejenævnet i din kommune, hvis udlejer fortsat afviser at udbetale depositummet.
Ofte stillede spørgsmål om flytterapport og fraflytning
Skal jeg selv bede om et fraflytningssyn, eller er det udlejers ansvar?
Det er som udgangspunkt udlejers ansvar at indkalde til fraflytningssyn, når udlejer får kendskab til din fraflytning. Har du ikke hørt fra udlejer inden for rimelig tid efter din opsigelse, er det dog en god idé selv at rykke skriftligt, så du sikrer dig, at synet reelt bliver afholdt inden for fristen.
Hvad hvis jeg ikke er enig i rapporten, men skriver under alligevel?
Din underskrift betyder ikke nødvendigvis, at du accepterer indholdet, især hvis du har noteret et forbehold på selve rapporten. Har du skrevet under uden forbehold, bliver det dog sværere efterfølgende at bestride rapportens indhold, så det er altid bedre at notere din uenighed direkte på rapporten, mens du stadig er til stede.
Kan udlejer kræve, at jeg fjerner alle mine egne forbedringer?
Det afhænger af, om forbedringerne er godkendt af udlejer på forhånd, og hvad der står i lejekontrakten om retablering. Har du fx opsat hylder eller malet i en anden farve uden tilladelse, kan udlejer normalt kræve boligen retableret til den oprindelige stand, mens godkendte forbedringer typisk kan blive i boligen uden krav om fjernelse.
Tæller almindeligt slid på gulve som noget, jeg skal betale for?
Nej, almindeligt slid på gulve efter normal færdsel gennem lejeperioden regnes som slitage og skal ikke betales af dig. Er der derimod tale om egentlige skader, fx dybe ridser efter møbler uden filtdupper eller vandskader efter manglende oprydning, kan udlejer kræve reparation eller udskiftning for din regning.
Hvor lang tid har jeg til at gøre indsigelse mod rapporten?
Der findes ikke én fast lovbestemt frist for din indsigelse, men du bør reagere så hurtigt som muligt, og gerne skriftligt, efter du har modtaget rapporten. Venter du for længe, kan det blive sværere at dokumentere, at din indsigelse kom rettidigt, hvis sagen senere skal afgøres af huslejenævnet.
Kan udlejer sende en revideret flytterapport senere med nye krav?
Som udgangspunkt nej — udlejer skal fremsætte alle krav inden for fristerne for det oprindelige fraflytningssyn og den tilhørende rapport. Dukker der senere ekstra krav op, som ikke var nævnt i den oprindelige rapport eller fremsat inden for fristen, kan du med rette afvise at betale for dem, medmindre der er tale om skader, der reelt ikke kunne opdages ved en almindelig gennemgang.
Skal jeg selv rydde og rengøre boligen, før synet finder sted?
Ja, det er en god idé at rydde og rengøre boligen grundigt inden synet, da manglende rengøring ofte er en af de hyppigste og lettest dokumenterbare poster, udlejer kan kræve betalt for. En ren og ryddet bolig gør det desuden lettere for både dig og udlejer at vurdere boligens reelle stand uden forstyrrende rod.
Vil du vide mere om selve tilbagebetalingen af depositum, kan du læse depositum: sådan får du det tilbage. Ender du i en tvist, er huslejenævnet: sådan klager du også relevant, og skal du opsige lejemålet korrekt, kan du læse opsigelse af lejemål: regler og frister. Overvejer du en helt anden boligform næste gang, kan du også læse om andelsbolig, lejebolig og ejerbolig.