Ejendomsværdiskat 2026 udgør 0,51 procent af de første 9.007.000 kr. af beskatningsgrundlaget og 1,4 procent derover, hvor beskatningsgrundlaget beregnes som ejendomsværdien minus et bundfradrag på 20 procent. Boligskattereformen trådte i kraft 1. januar 2024 og gav samtidig en skatterabat, der sikrer, at boligejere fra før reformen minimum betaler samme skat som i 2023, ifølge skat.dk og vurderingsportalen.dk.
Husk lige: skatterabatten er personlig og knyttet til dig som ejer, ikke til selve boligen – planlægger du at overdrage boligen til et familiemedlem eller sælge til en ny ejer, er det derfor vigtigt at vide, at rabatten som udgangspunkt ikke automatisk følger med i overdragelsen.
Har du hørt om boligskattereformen, men er usikker på, hvad den konkret betyder for din egen boligskat, er du ikke alene. Denne guide gennemgår satserne for 2026, hvordan skatterabatten fungerer, hvad der sker, når du sælger eller køber bolig, og hvordan du kan regne din egen ejendomsværdiskat ud.
Progressionsgrænsen: hvorfor 9.007.000 kr.?
Progressionsgrænsen reguleres årligt og fastsættes politisk som en del af den samlede skattelovgivning, hvilket er grunden til, at det præcise beløb ændrer sig lidt fra år til år. For de aller fleste boligejere i Danmark er progressionsgrænsen i praksis ikke relevant, da langt de fleste boliger har en vurdering, der ligger et godt stykke under grænsen på 9.007.000 kr. – reglen rammer primært ejere af meget dyre villaer og herskabelige ejendomme i eftertragtede områder som dele af Nordsjælland og København.
Ejendomsværdiskat 2026: satser og beskatningsgrundlag
Ejendomsværdiskatten beregnes ikke af hele din boligs vurderede værdi, men af et beskatningsgrundlag, hvor der altid fratrækkes 20 procent, før selve skatteprocenten anvendes. Af beskatningsgrundlaget betaler du 0,51 procent op til progressionsgrænsen på 9.007.000 kr. i 2026, og 1,4 procent af den del af grundlaget, der ligger over denne grænse. For langt de fleste danske boligejere, hvis bolig ligger under progressionsgrænsen, betyder det i praksis, at hele boligen beskattes med den lave sats på 0,51 procent.
| Beskatningsgrundlag | Sats 2026 |
|---|---|
| Op til 9.007.000 kr. | 0,51% |
| Over 9.007.000 kr. | 1,4% af det overskydende beløb |
| Bundfradrag i vurderingen | 20% af ejendomsværdien |
Boligskattereformen: hvad ændrede den?
Boligskattereformen, der trådte i kraft 1. januar 2024, erstattede det gamle system, som i praksis havde hvilet på ejendomsvurderinger helt tilbage fra 2011. Det gamle system gav store og tilfældige forskelle i beskatningen af ellers sammenlignelige boliger, fordi vurderingerne ikke længere afspejlede den reelle udvikling i boligmarkedet. Det nye system opdaterer vurderingerne løbende hvert andet år baseret på faktiske markedsdata, boligpriser og boligens tilstand, hvilket skal give en mere retvisende og ensartet beskatning fremadrettet.
Skatterabat: sådan beskytter overgangsordningen dig
For at undgå, at boligejere oplever brat stigende boligskat fra den ene dag til den anden, indeholder reformen en skatterabat, der sikrer, at du som minimum betaler den samme boligskat, som du gjorde i 2023. Har du købt din bolig før reformen trådte i kraft, følger skatterabatten automatisk med dig, år efter år, indtil du på et tidspunkt sælger boligen. Køber du derimod en bolig efter 1. januar 2024, får du ikke selv en skatterabat – du betaler fuld skat efter de nye regler fra din første dag som ejer, uanset om den tidligere ejer havde en rabat.
- Ejede du boligen før reformen: skatterabat, der som minimum matcher 2023-niveauet
- Købte du boligen efter 1. januar 2024: ingen skatterabat, fuld skat fra dag ét
- Skatterabatten er personlig og følger IKKE med boligen ved salg til en ny ejer
- Rabatten videreføres automatisk hvert år, uden at du selv skal ansøge
Regneeksempel: Familien Andersen beholder deres skatterabat
Familien Andersen købte deres hus i 2019 og betalte i 2023 en ejendomsværdiskat på 8.500 kr. Under det nye system ville deres beregnede skat efter den nye vurdering egentlig blive 11.200 kr., men fordi de er omfattet af skatterabatten, fortsætter de med at betale 8.500 kr., så længe de ejer boligen. Vælger de at sælge til en ny familie, vil den nye ejer derimod skulle betale den fulde beregnede skat på 11.200 kr. fra første dag, uden nogen overgangsrabat, uanset at det er den samme bolig og den samme vurdering.
Efterregulering: hvad sker der, når den endelige vurdering kommer?
Når din endelige ejendomsvurdering foreligger, genberegner Vurderingsstyrelsen automatisk din ejendomsværdiskat og grundskyld for skatteårene 2024, 2025 og 2026 bagudrettet. Har den foreløbige vurdering været for høj, får du automatisk en kompensation til din NemKonto med et tillæg på 6,2 procent om året. Har den derimod været for lav, kan du få en efterbetaling, som typisk kan fordeles over en periode for at gøre den økonomiske belastning mere overkommelig. Se den fulde gennemgang af klageprocessen og kompensationsordningen i ejendomsvurdering 2026: klage.
Andelsboliger og ejendomsværdiskat
Bor du i en andelsbolig, betaler du som udgangspunkt ikke ejendomsværdiskat på samme måde som en almindelig boligejer, da det er andelsboligforeningen, der juridisk ejer selve ejendommen. I stedet indgår foreningens samlede ejendomsskatter typisk som en del af den boligafgift, du betaler månedligt som andelshaver. Det betyder, at ændringer i foreningens ejendomsvurdering og eventuelle skattestigninger kan påvirke din boligafgift indirekte, selvom du ikke modtager en separat ejendomsværdiskat-opgørelse i eget navn, som en ejer af en ejerbolig gør.
Ejerlejligheder: gælder de samme regler?
Ja, ejer du en ejerlejlighed, gælder præcis de samme regler for ejendomsværdiskat som for et parcelhus eller rækkehus – du betaler skat af din egen lejligheds vurderede værdi efter samme sats og bundfradrag. Forskellen fra en andelsbolig er netop, at du som ejer af en ejerlejlighed er individuel og direkte skattepligtig ejer af selve boligen, mens du i en andelsbolig kun ejer en andel i en forening, der samlet ejer bygningen. Denne juridiske forskel er en af de vigtigste at forstå, når du sammenligner de økonomiske vilkår ved at eje andelsbolig kontra ejerlejlighed.
Hvad hvis du er samejer af en bolig?
Ejer du en bolig sammen med en anden person, for eksempel en ægtefælle eller samlever, fordeles ejendomsværdiskatten som udgangspunkt i forhold til jeres ejerandele af boligen. Har I en skatterabat fra overgangsordningen, følger denne ligeledes med boligen og fordeles på samme måde, medmindre en af jer på et tidspunkt køber den anden ud og dermed potentielt ændrer ejerforholdet. Er I i tvivl om, hvordan jeres konkrete ejerskab påvirker fordelingen af skatten, kan skat.dk hjælpe med at afklære den præcise beregning for jeres situation.
Grundskyld: den anden del af din boligskat
Ud over ejendomsværdiskatten betaler de fleste boligejere også grundskyld til kommunen, som beregnes ud fra grundværdien, altså værdien af selve grunden uden bygninger. Grundskylden er også omfattet af en tilsvarende skatterabat-ordning under reformen, så en eventuel stigning i grundskylden som følge af den nye vurdering også indfases gradvist for boligejere, der ejede grunden før reformen. Satsen for grundskyld fastsættes af den enkelte kommune inden for en nationalt fastsat ramme og varierer derfor fra kommune til kommune.
Finansiering af boligskatten: kan den lånes med i realkreditlånet?
Ejendomsværdiskat og grundskyld betales som udgangspunkt løbende over året, ofte via forskudsopgørelsen, og indgår ikke direkte som en del af selve realkreditlånet til boligkøbet. Nogle boligejere vælger dog at indregne den forventede boligskat i deres samlede månedlige boligbudget, når de beregner, hvor meget bolig de har råd til, hvilket er en god idé, da en høj boligskat på en dyr ejendom kan udgøre en betydelig fast udgift ved siden af selve lånets ydelse. Bankrådgivere anbefaler ofte at lægge den forventede ejendomsværdiskat og grundskyld sammen med renter og afdrag, når man vurderer den samlede boligøkonomi, i stedet for kun at fokusere på selve lånets ydelse.
Klage over selve skatteberegningen
Mener du, at selve beregningen af din ejendomsværdiskat er forkert, selvom vurderingen af boligen er korrekt, for eksempel fordi din skatterabat ikke er beregnet rigtigt, kan du kontakte skat.dk direkte for at få rettet fejlen, uden at det nødvendigvis kræver en formel klage over selve ejendomsvurderingen. Det er vigtigt at skelne mellem en klage over vurderingsgrundlaget, som går til Skatteankestyrelsen, og en henvendelse om en fejlberegning af selve skatten baseret på en vurdering, du er enig i, som typisk kan løses direkte med Skattestyrelsen.
Sådan tjekker du din boligskat for 2026
- Log på skat.dk med MitID
- Find din forskudsopgørelse for 2026
- Se den beregnede ejendomsværdiskat og grundskyld under boligoplysninger
- Sammenhold beløbet med din eventuelle skatterabat, hvis du ejede boligen før 2024
- Kontakt skat.dk, hvis tallene ikke stemmer med dine forventninger
Hvad hvis du bygger til eller renoverer?
Foretager du en større tilbygning eller renovering, der øger boligens værdi væsentligt, vil dette som udgangspunkt blive afspejlet i din næste ejendomsvurdering og dermed potentielt øge din fremtidige ejendomsværdiskat. Skatterabatten beskytter dig mod generelle stigninger fra selve reformen, men beskytter ikke nødvendigvis mod skattestigninger, der skyldes en reel værdiforhøjelse af din bolig, som du selv har foretaget. Planlægger du en større renovering, kan det derfor være relevant at indregne en potentiel fremtidig skattestigning i dit samlede budget for projektet.
Hvad hvis din bolig står tom eller er under ombygning?
Står din bolig midlertidigt tom, for eksempel fordi du er flyttet i forbindelse med jobskifte eller venter på en køber, betaler du som udgangspunkt fortsat ejendomsværdiskat, da skatten er knyttet til ejerskabet af boligen, ikke til om den reelt beboes. Er boligen derimod ubeboelig på grund af en omfattende ombygning eller skade, kan der i særlige tilfælde søges om midlertidig nedsættelse eller fritagelse for ejendomsværdiskatten, men det kræver en konkret vurdering og ansøgning hos Skattestyrelsen, det sker ikke automatisk, blot fordi boligen står tom eller er under renovering.
Ejendomsværdiskat for pensionister
Er du pensionist, findes der en særlig ordning, hvor du kan vælge at få indefrosset en del af din ejendomsværdiskat og grundskyld, i stedet for at betale den løbende, hvis du har en lav indkomst men en høj boligværdi. Det indefrosne beløb forrentes og forfalder typisk først til betaling, når boligen på et tidspunkt sælges eller overgår til arv. Ordningen kan være relevant for pensionister, der ellers ville få en anstrengt økonomi af den løbende boligskat, men som ikke ønsker at flytte fra en bolig, de har boet i i mange år.
Regneeksempel: dyr bolig over progressionsgrænsen
Familien Krogh ejer en villa med en ejendomsværdi på 12 mio. kr. Efter bundfradraget på 20 procent er beskatningsgrundlaget 9,6 mio. kr. De første 9.007.000 kr. beskattes med 0,51 procent, svarende til 45.936 kr., mens den resterende del på 593.000 kr. beskattes med 1,4 procent, svarende til 8.302 kr. Deres samlede ejendomsværdiskat for 2026 bliver derfor 54.238 kr. om året, før eventuel skatterabat fra overgangsordningen tages i betragtning, hvis de har ejet boligen siden før reformen i 2024.
Sommerhuse og ejendomsværdiskat
Ejer du et sommerhus, betaler du som udgangspunkt også ejendomsværdiskat af det, beregnet efter samme principper som for din helårsbolig, dog med et særligt fastsat bundfradrag, der historisk har været højere for fritidsboliger for at tage højde for, at de bruges mindre intensivt end en helårsbolig. Sommerhuse er omfattet af de samme overgangsregler og skatterabatordninger som helårsboliger, så ejede du dit sommerhus før reformen i 2024, gælder den samme beskyttelse mod pludselige skattestigninger.
Hvorfor betaler kun boligejere ejendomsværdiskat?
Ejendomsværdiskatten er i sin grundlæggende logik en skat på den økonomiske fordel, det er at bo i sin egen bolig i stedet for at leje og betale husleje til en udlejer. Lejere betaler ikke ejendomsværdiskat, fordi de i stedet betaler husleje, som udlejeren til gengæld beskattes af som almindelig indkomst eller kapitalindkomst. Denne skattemæssige logik har eksisteret i mange år og er ikke ændret grundlæggende med boligskattereformen, som primært har ændret beregningsgrundlaget og vurderingsmetoden, ikke selve princippet om, hvem der skal betale.
Ejer du bolig i udlandet?
Er du fuldt skattepligtig i Danmark og samtidig ejer en bolig i udlandet, kan du i visse tilfælde blive omfattet af danske regler om ejendomsværdiskat af den udenlandske ejendom, afhængigt af dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og det pågældende land. Reglerne på dette område er komplekse og afhænger meget af det konkrete land og din øvrige skattemæssige situation, så har du en bolig i udlandet, er det en god idé at søge specifik rådgivning frem for at antage, at danske regler automatisk gælder på samme måde som for en dansk bolig.
Historisk udvikling: fra 2011-vurderinger til løbende opdatering
Før reformen i 2024 var de fleste danske boligers ejendomsværdiskat baseret på vurderinger fra 2011 eller tidligere, suppleret med et loft, der forhindrede skatten i at stige, selvom boligpriserne generelt steg markant i årene derefter. Dette skabte en stigende kløft mellem den reelle markedsværdi og beskatningsgrundlaget, samt betydelige og til dels tilfældige forskelle mellem naboer med sammenlignelige boliger. Det nye system med løbende opdaterede vurderinger hvert andet år skal på sigt eliminere denne kløft, omend selve indfasningen har vist sig langt mere kompleks og tidskrævende end oprindeligt planlagt.
Ofte stillede spørgsmål om ejendomsværdiskat 2026
Hvad er ejendomsværdiskat 2026?
Det er en statslig skat på 0,51 procent af de første 9.007.000 kr. af din boligs beskatningsgrundlag og 1,4 procent derover, hvor beskatningsgrundlaget er ejendomsværdien minus et bundfradrag på 20 procent.
Hvad var boligskattereformen 2024?
Det var en større reform af det danske boligbeskatningssystem, der trådte i kraft 1. januar 2024 og erstattede det gamle system baseret på forældede 2011-vurderinger med et nyt, løbende opdateret vurderingssystem.
Hvad er overgangsordningen for boligskat?
Overgangsordningen, også kaldet skatterabatten, sikrer, at boligejere fra før reformen som minimum betaler samme boligskat som i 2023, selvom deres nye beregnede skat efter reformen ville være højere.
Mister jeg min skatterabat, hvis jeg sælger og køber en ny bolig?
Ja, skatterabatten er personlig og knyttet til din nuværende bolig. Køber du en ny bolig, starter du forfra uden rabat, medmindre du havde ejet den nye bolig allerede før reformen.
Hvordan beregner jeg min egen ejendomsværdiskat?
Tag din ejendomsværdi, fratræk 20 procent, og beregn derefter 0,51 procent af beløbet op til progressionsgrænsen på 9.007.000 kr., samt 1,4 procent af eventuelt overskydende beløb.
Kan jeg få indefrosset min boligskat?
Ja, særligt pensionister med lav indkomst og høj boligværdi kan vælge en indefrysningsordning, hvor skatten forrentes og først forfalder ved salg eller arv af boligen.
Betaler jeg ejendomsværdiskat af et sommerhus?
Ja, sommerhuse beskattes efter samme grundlæggende principper som helårsboliger, dog historisk med et højere bundfradrag, og er omfattet af de samme overgangsregler, hvis du ejede sommerhuset før 2024.
Hvorfor betaler lejere ikke ejendomsværdiskat?
Fordi lejere betaler husleje til en udlejer i stedet, og det er udlejeren, der eventuelt beskattes af lejeindtægten. Ejendomsværdiskatten er specifikt en skat på fordelen ved at bo i sin egen bolig.
Hvad sker der med skatterabatten, hvis jeg arver en bolig?
Arver du en bolig, indtræder du som udgangspunkt ikke automatisk i den tidligere ejers skatterabat, medmindre du allerede selv ejede en andel af boligen før reformen trådte i kraft i 2024.
Hvad hvis min forskudsopgørelse viser et forkert beløb?
Kontakt skat.dk og få rettet oplysningerne i din forskudsopgørelse. Det er vigtigt at rette fejl så tidligt som muligt, så din løbende skattebetaling stemmer overens med det korrekte beløb hen over året.
Hvad hvis du er uenig i selve skatterabattens størrelse?
Mener du, at din skatterabat er beregnet forkert, for eksempel fordi 2023-niveauet ikke matcher det beløb, du reelt betalte dengang, bør du kontakte skat.dk med dokumentation for din tidligere skattebetaling. Denne type uenighed handler om en konkret beregningsfejl og adskiller sig fra en klage over selve ejendomsvurderingen, som i stedet går til Skatteankestyrelsen. Gem derfor altid din årsopgørelse og andre skattedokumenter fra årene omkring reformens indførelse, så du har den nødvendige dokumentation, hvis du senere skulle få brug for at anfægte beregningen af din personlige skatterabat.
Venter du stadig på din endelige ejendomsvurdering, så læs ejendomsvurdering 2026: klage for status og klagemuligheder. Hele oversigten finder du på miljø, energi og bolig-forbedring. Beregn din egen boligskat hos skat.dk og vurderingsportalen.dk.