Mange arvinger opdager først undervejs, at et dødsbo kun har ét år fra dødsdagen til at få solgt en ejerbolig ved privat skifte – og at avancen kan udløse skat, hvis boligen ikke var afdødes egen bopæl. Boligsalg fra dødsbo følger derfor både skifterettens tidsfrister og skattereglerne for ejendomsavance, og de to regelsæt hænger tæt sammen, når boopgørelsen skal gøres endeligt op.
Fristen for at sælge boligen ved privat skifte
Ved privat skifte har arvingerne som udgangspunkt ét år fra dødsdagen til at have realiseret boets aktiver, herunder solgt en eventuel ejerbolig. Bagefter har boet yderligere tre måneder til at færdiggøre selve boopgørelsen – i alt op til 15 måneder fra dødsfaldet til boet er endeligt afsluttet. Kan boligen ikke nå at blive solgt inden for fristen, for eksempel fordi markedet er svært, eller boligen kræver istandsættelse, kan skifteretten i praksis give en forlængelse, hvis der søges om det i god tid.
Bobestyrerskifte vs. privat skifte ved boligsalg
Ved et privat skifte er det arvingerne selv, der i praksis beslutter, hvornår og hvordan boligen sættes til salg, og hvilken mægler der vælges – men de er også bundet af den faste étårsfrist. Ved et bobestyrerskifte er det i stedet den udpegede bobestyrer, ofte en advokat, der har den formelle beslutningskompetence over salget, hvilket kan give en mere smidig proces, hvis arvingerne er uenige indbyrdes, men samtidig indebærer et honorar til bobestyreren, som betales af boet. Har boet en kompliceret ejendomssituation – flere ejendomme, udenlandsk tilknytning eller tvist mellem arvingerne – vælger mange derfor bobestyrerskifte fremfor privat skifte, netop for at få en uafhængig instans til at forestå salget.
Sådan værdiansættes boligen i boopgørelsen
Udgangspunktet er, at alle boets aktiver, herunder fast ejendom, skal værdiansættes til handelsværdien på skæringsdagen. I praksis bruges ofte den seneste offentlige ejendomsvurdering plus/minus 20%, hvis boligen har en ny vurdering, som referenceramme for, hvad der kan anerkendes uden nærmere dokumentation. Er der tvivl om værdien, eller er beløbet stort, kan det være en fordel at indhente en mæglervurdering, så boopgørelsen står stærkere, hvis SKAT senere stiller spørgsmål til værdiansættelsen.
Sommerhuse og fritidsboliger i dødsboet
Havde afdøde et sommerhus ud over sin faste bopæl, følger et salg af sommerhuset som udgangspunkt de almindelige regler for ejendomsavancebeskatning, medmindre der er tale om helårsbeboelse godkendt til fast bopæl, eller sommerhuset opfylder de særlige betingelser for skattefritagelse efter sommerhusreglen, som gælder ved privat ejerskab uden erhvervsmæssig udlejning af betydning. Er sommerhuset udlejet en del af året, kan det yderligere komplicere den skattemæssige vurdering af en eventuel avance, og det er ofte her, en revisor med kendskab til dødsboskat er sin pris værd.
Hvornår er avancen ved boligsalget skattefri?
Har afdøde selv beboet ejendommen som sin faste bopæl frem til dødsfaldet, kan et efterfølgende salg fra dødsboet som udgangspunkt være omfattet af parcelhusreglen, så avancen er skattefri – på samme måde som hvis afdøde selv havde solgt boligen. Var boligen derimod en udlejningsejendom, et sommerhus uden fast bopælsstatus eller på anden måde ikke afdødes egen bolig, kan et salg med gevinst udløse almindelig ejendomsavancebeskatning i boet. Det er derfor afgørende at få afklaret boligens status, før salget sættes i gang, da det har direkte betydning for, hvor meget arvingerne reelt sidder tilbage med.
Skal boet sælge til tredjemand, eller kan en arving overtage boligen?
En arving kan vælge at overtage boligen som en del af sin arvelod i stedet for at sælge den til en udefrakommende køber. Det kræver typisk, at de øvrige arvinger kompenseres kontant for deres andel, og at boligens værdi i boopgørelsen fastsættes retvisende, så overtagelsen ikke reelt bliver en skjult begunstigelse af den overtagende arving. Overtager en arving boligen til en pris under den reelle handelsværdi, kan det i visse tilfælde få betydning for boafgiften eller udløse en gaveafgiftsmæssig vurdering af forskellen.
| Situation | Skattemæssig konsekvens |
|---|---|
| Afdødes egen bopæl, solgt af boet | Avance normalt skattefri (parcelhusreglen) |
| Udlejningsejendom eller sommerhus | Avance kan udløse ejendomsavancebeskatning |
| Arving overtager til handelsværdi | Ingen særskilt avanceopgørelse ved selve overtagelsen |
| Arving overtager under handelsværdi | Kan udløse vurdering af gaveelement |
Skal boet betale ejendomsværdiskat, mens boligen står tom?
Ja, som udgangspunkt fortsætter boet med at betale ejendomsværdiskat af boligen, indtil den er solgt eller endeligt overdraget til en arving, selv i den periode hvor boligen står tom og afventer salg. Nogle boer vælger at fremrykke fraflytning og rengøring for at gøre boligen klar til fremvisning hurtigst muligt, dels for at reducere perioden med tomgangsudgifter, dels fordi en tom, uindrettet bolig ofte er nemmere at værdisætte retvisende over for potentielle købere. Har boet flere udgifter af denne art – forsikring, forsyning, ejendomsskat – bør de indregnes i boopgørelsen som fradragsberettigede boomkostninger, hvis den slutlige skatteopgørelse kræver det.
Hvad koster det at sælge boligen via en ejendomsmægler?
Salær til ejendomsmægler ved et boligsalg fra dødsbo følger de samme markedsvilkår som ethvert andet boligsalg og forhandles typisk individuelt, ofte som en procentdel af salgsprisen plus faste omkostninger til annoncering, energimærke og eventuel boligrapport. Det er en boomkostning, der trækkes fra boets samlede formue, før det, der er tilbage, fordeles mellem arvingerne. Har boet flere arvinger med forskellige holdninger til, hvilken mægler der skal vælges, er det som regel den bobestyrende arving eller en udpeget bobestyrer, der har den endelige beslutningskompetence, medmindre andet er aftalt indbyrdes.
Flere ejendomme i samme dødsbo
Efterlader afdøde sig mere end én ejendom – for eksempel både en helårsbolig og et sommerhus – skal hver ejendom vurderes og behandles for sig i forhold til, om en eventuel avance er skattefri. Parcelhusreglen gælder kun den bolig, afdøde reelt havde som sin faste bopæl; øvrige ejendomme følger som udgangspunkt de almindelige regler for ejendomsavancebeskatning, hvis de sælges med gevinst. Det kan derfor være en fordel at få lavet en samlet skattemæssig gennemgang af alle boets ejendomme tidligt i forløbet, så arvingerne ikke bliver overrasket af en skatteregning på det tidspunkt, hvor boopgørelsen skal underskrives.
Foreløbig skat af en foreløbig vurdering
Er ejendommens offentlige vurdering endnu ikke endeligt fastsat, betales der i første omgang skat af en foreløbig vurdering, og beløbet reguleres, når den endelige vurdering foreligger. Det gælder særligt for ejendomme, hvor Vurderingsstyrelsen er i gang med at udsende nye vurderinger som led i den løbende reform af ejendomsvurderingerne. Bobestyreren eller den bobestyrende arving bør holde øje med, om der senere kommer en efterregulering, så boopgørelsen kan korrigeres, hvis den endelige vurdering afviger væsentligt fra den foreløbige.
Realkreditlån og indfrielse ved boligsalg fra dødsbo
Hviler der et realkreditlån på boligen, skal det som udgangspunkt indfries, når boligen sælges, medmindre en arving overtager både boligen og lånet med realkreditinstituttets godkendelse. Boet hæfter for restgælden, indtil den er betalt, og eventuel friværdi – forskellen mellem salgssum og udestående gæld – indgår i boets samlede formue til fordeling mellem arvingerne. Er der tvivl om, hvorvidt en arving kan overtage lånet, bør realkreditinstituttet kontaktes tidligt i forløbet, da en kreditvurdering af den overtagende arving som regel er en forudsætning for godkendelsen.
Regneeksempel: Søskendeflokken sælger forældrenes hus
Fru Petersen boede i sit hus indtil sin død, og huset sælges seks måneder senere af hendes tre børn for 3.200.000 kr., mens den senest kendte anskaffelsessum var 1.900.000 kr. Fordi huset var Fru Petersens faste bopæl, er avancen på 1.300.000 kr. omfattet af parcelhusreglen og dermed skattefri – børnene skal altså ikke betale skat af fortjenesten, kun eventuel boafgift af selve arvebeløbet efter bundfradraget. Havde huset i stedet været et sommerhus, hun aldrig havde boet fast i, ville en tilsvarende avance som udgangspunkt være skattepligtig i boet.
Hvad hvis boligen har brug for istandsættelse før salg?
Trænger boligen til istandsættelse for at kunne sælges til en rimelig pris, kan boet afholde udgifterne til nødvendig vedligeholdelse og forbedring, før den sættes til salg – udgifterne trækkes fra boets formue som en boomkostning, ligesom mæglersalæret. Er arvingerne uenige om, hvor omfattende istandsættelsen bør være, eller om udgiften står mål med den forventede prisstigning, kan det være en god idé at indhente en uvildig mæglervurdering af, hvad istandsættelsen reelt forventes at give igen ved salget, før boet beslutter sig for et større renoveringsprojekt.
Hvad hvis boligen slet ikke kan sælges inden for fristen?
Kan boligen ikke sælges inden for det første år, for eksempel på grund af et vanskeligt marked, tvist mellem arvingerne eller nødvendige istandsættelser, kan skifteretten efter anmodning forlænge fristen for privat skifte. Bliver boet i stedet overgivet til bobestyrerskifte, følger tidsplanen i højere grad bobestyrerens og skifterettens vurdering af, hvad der er rimeligt, frem for den faste étårsfrist, der ellers gælder ved privat skifte.
Ofte stillede spørgsmål om boligsalg fra dødsbo
Hvor lang tid har vi til at sælge boligen efter dødsfaldet?
Ved privat skifte er hovedreglen ét år fra dødsdagen til at have realiseret boets aktiver, herefter yderligere tre måneder til boopgørelsen – i alt op til 15 måneder.
Skal vi betale skat af fortjenesten ved salget?
Var boligen afdødes egen bopæl, er avancen normalt skattefri efter parcelhusreglen. Var det en udlejningsejendom eller et sommerhus uden bopælsstatus, kan avancen derimod være skattepligtig.
Kan en af os arvinger overtage huset i stedet for at sælge det?
Ja, men de øvrige arvinger skal som regel kompenseres kontant for deres andel, og boligens værdi skal fastsættes retvisende, så overtagelsen ikke reelt bliver en skjult gave til den overtagende arving.
Hvilken værdi bruger vi, hvis der ikke er nogen frisk ejendomsvurdering?
Udgangspunktet er handelsværdien, ofte understøttet af en mæglervurdering. Er der en ny offentlig vurdering, kan denne plus/minus 20% som regel lægges til grund uden yderligere dokumentation.
Hvad hvis vi ikke kan blive enige om, hvem der skal have boligen?
Kan arvingerne ikke nå til enighed, kan skifteretten inddrages til at afgøre tvisten eller udpege en bobestyrer, der forestår salget uafhængigt af arvingernes indbyrdes uenighed.
Kan boafgiften og ejendomsavanceskatten begge ramme det samme salg?
Ja, i princippet kan begge dele være relevante samtidig – boafgiften beregnes af boets samlede nettoformue efter bundfradraget, mens en eventuel avanceskat kun rammer selve fortjenesten ved salget, hvis boligen ikke var omfattet af parcelhusreglen.
Hvad sker der med realkreditlånet, når boligen sælges fra dødsboet?
Lånet indfries som udgangspunkt ved salget, medmindre en arving overtager både bolig og lån med realkreditinstituttets godkendelse efter en almindelig kreditvurdering.
Skal vi betale ejendomsværdiskat, mens boligen står tom og venter på salg?
Ja, ejendomsværdiskatten løber som udgangspunkt, indtil boligen er solgt eller overdraget, og udgiften indgår som en boomkostning i den samlede boopgørelse.
Har det betydning, om boet sælger huset eller en arving overtager det?
Ja, sælges huset til en udefrakommende køber, opgøres en eventuel avance på grundlag af den faktiske salgssum. Overtager en arving i stedet boligen, er det den fastsatte overtagelsesværdi i boopgørelsen, der lægges til grund.
Kan boet vente med at sælge, hvis boligmarkedet er dårligt lige nu?
I et vist omfang, ja – søges der om forlængelse af fristen i god tid og med saglig begrundelse, imødekommer skifteretten ofte anmodningen frem for at presse boet til et salg med tab.
Skal en udenlandsk arving godkende salget af boligen?
Ja, alle arvinger skal som udgangspunkt give deres accept af salgsvilkårene, uanset hvor de bor, medmindre der er udpeget en bobestyrer med selvstændig beslutningskompetence over boets aktiver.
Skal boopgørelsen vente, til boligen er solgt?
Ja, den endelige boopgørelse kan som regel først færdiggøres, når boligens salgssum eller overtagelsesværdi er kendt, da den udgør en væsentlig del af boets samlede aktiver.
Vil du forstå, hvordan boligsalget spiller sammen med resten af boopgørelsen, kan du læse om boopgørelse 2026 og afsluttende skat for dødsbo. Se hele oversigten over dødsfald, arv og testamente.