Skal du beholde den fælles bolig efter en skilsmisse, skal du som udgangspunkt udbetale din ægtefælle halvdelen af friværdien og samtidig kunne overtage realkreditlånet alene gennem en refinansiering. Kan I ikke blive enige om, hvem der beholder boligen, eller om værdien af den, kan skifteretten inddrages, og boligen kan i sidste ende blive solgt – i yderste fald ved auktion.
For de fleste par er den fælles bolig det største og mest følelsesladede aktiv i en bodeling. Det er sjældent selve princippet om deling, der skaber uenighed – det er spørgsmålet om, hvem der reelt har råd og lyst til at blive boende, hvordan boligen skal værdisættes, og hvad der sker, hvis ingen af jer kan overtage lånet alene. Denne guide gennemgår dine muligheder, når den fælles bolig skal indgå i bodelingen, uanset om I ejer huset sammen, bor i en andelsbolig, eller en af jer allerede står som eneejer på skødet.
Hvem beholder huset ved en skilsmisse?
Står I begge på skødet, er udgangspunktet, at I sammen bestemmer, hvem der skal overtage boligen, eller om den skal sælges. Kan I ikke blive enige, har loven en fordelingsregel: Hver af jer kan kræve at overtage boligen efter vurdering, også selvom den tilhører den anden. Ønsker I begge familiens helårsbolig, får ejeren den – medmindre boligen har den væsentligste betydning for den andens mulighed for at opretholde hjemmet, typisk fordi børnene skal bo hos vedkommende (ægtefællelovens § 48). Den, der overtager, skal betale forskellen kontant, men skifteretten kan i særlige tilfælde give en kortere afdragsperiode (§ 49). Står boligen kun i den ene ægtefælles navn, tilhører den som udgangspunkt vedkommende alene, men den anden ægtefælle har stadig ret til sin andel af friværdien, hvis boligen indgår i delingsformuen – og kan efter reglen ovenfor kræve at overtage den.
Sådan udregnes udbetalingen til den fraflyttende ægtefælle
- Få boligen vurderet af en uafhængig ejendomsmægler eller valuar, så I har en fælles, anerkendt markedsværdi.
- Træk restgælden på realkreditlånet og eventuelle banklån med pant i boligen fra markedsværdien for at finde friværdien.
- Fratræk eventuelle udgifter til salg (mæglersalær, tinglysningsafgift), hvis I regner, som om boligen reelt skulle sælges.
- Del den resterende friværdi ligeligt, medmindre andet er aftalt i en ægtepagt eller bodelingsoverenskomst.
- Aftal en betalingsplan for udbetalingen – kontant, via refinansiering af lånet, eller i en kombination.
Dine tre muligheder: behold, sælg eller del salget
| Mulighed | Fordele | Ulemper |
|---|---|---|
| Du overtager boligen selv | Du og eventuelle børn kan blive boende, du undgår flytning | Kræver refinansiering og udbetaling af din ægtefælle |
| Din ægtefælle overtager boligen | Du får din andel udbetalt uden selv at skulle refinansiere | Du skal flytte og finde ny bolig |
| I sælger boligen sammen | Retfærdig og gennemsigtig løsning, ingen skal “købe” den anden ud | Begge skal flytte, salgsomkostninger reducerer friværdien |
Valget afhænger typisk af, hvem der reelt har økonomi til at overtage lånet alene, hvor børnene helst skal blive boende af hensyn til skole og fritidsliv, og hvor følelsesmæssigt knyttet I hver især er til boligen og nabolaget. Er I i tvivl om, hvad der reelt kan betale sig økonomisk på længere sigt, kan en uvildig rådgivning hos banken eller en uafhængig økonomisk rådgiver være en god investering, inden I træffer en beslutning, der er svær at ændre bagefter.
Refinansiering: sådan får du lånet omlagt til dig selv
Ønsker du at overtage boligen, skal realkreditlånet omlægges, så kun du hæfter for det fremover – banken vil ikke automatisk fritage din tidligere ægtefælle for hæftelsen, bare fordi I er blevet skilt. Processen kræver typisk, at banken gennemgår din økonomi på ny og vurderer, om din indkomst alene kan bære lånet og en eventuel udbetaling til din ægtefælle. Ud over bankens og realkreditinstituttets egne gebyrer og kurtage, som varierer, skal et nyt pantebrev tinglyses med 1.825 kr. plus 1,25 % af lånebeløbet. Kan banken ikke godkende dig som eneste låntager – for eksempel fordi din indkomst er for lav i forhold til lånets størrelse, eller fordi belåningsgraden bliver for høj – kan det blive nødvendigt at sælge boligen i fri handel, selvom I ellers var enige om, at du skulle overtage den alene.
Hvad hvis I ikke kan blive enige om, hvem der beholder huset?
Kan I ikke nå til enighed om, hvem der skal overtage boligen, eller om dens værdi, kan hver af jer bede skifteretten om at tage stilling til sagen. Skifteretten indkalder først til et vejlednings- og forligsmøde. Bliver I ikke enige, udpeges en autoriseret bobehandler, som lader boligen vurdere og afklarer, om en af jer ønsker den udlagt efter vurdering. Ønsker ingen af jer den, sørger bobehandleren for, at den bliver solgt på den måde, der tjener jer begge bedst; et salg ved auktion sker efter retsplejelovens regler (ægtefælleskifteloven §§ 22, 24 og 25). Et tvunget salg giver sjældent den bedste pris, så det er sjældent i nogen af parternes interesse at lade sagen eskalere så langt. De fleste uenigheder om boligen løses derfor i praksis ved, at en af parterne accepterer en lavere udbetaling, eller at boligen sættes til salg i fri handel med en mægler, begge er enige om. Har I svært ved at kommunikere direkte om boligen, kan en bodelingsadvokat eller en uvildig mediator hjælpe med at holde forhandlingen faktabaseret, i stedet for at den udvikler sig til en følelsesladet strid om, hvem der “fortjener” at blive boende.
Andelsbolig ved skilsmisse – andre regler
Bor I i en andelsbolig, gælder der andre regler end ved ejerbolig. I ejer ikke selve boligen, men en andel i andelsboligforeningen, og andelens værdi er som udgangspunkt begrænset af foreningens vedtægter og den maksimalpris, som andelsboligloven tillader. Siden 2018 gælder ægtefællelovens regler om familiens bolig også for andelsboliger: Ejeren må ikke sælge en andel, der er familiens helårsbolig, uden den andens samtykke, og ved skilsmisse kan den anden ægtefælle mod betaling overtage andelen, hvis vedkommende har mest brug for den, fx af hensyn til børnene. Er andelen kun i den enes navn, indgår værdien stadig i delingsformuen, medmindre den er særeje efter en ægtepagt – og så gælder overtagelsesretten heller ikke. Salg af en andelsbolig går desuden gennem foreningen og kan tage længere tid end salg af en ejerbolig, da foreningen ofte har en venteliste eller særlige regler for videresalg. Er I i tvivl om, hvordan jeres konkrete andelsboligforening håndterer overdragelse mellem ægtefæller ved skilsmisse, bør I kontakte bestyrelsen eller foreningens administrator tidligt i forløbet, så I kender de præcise krav og tidsfrister, inden I lægger en samlet plan for bodelingen. Tjek desuden vedtægternes bestemmelse om samlivsophævelse, som beskriver foreningens praktiske procedure.
Praktiske overvejelser ud over økonomien
Beslutningen om, hvem der beholder boligen, handler sjældent kun om kroner og øre. Har I børn, vejer hensynet til stabilitet i hverdagen – samme skole, samme værelse, samme nabolag – ofte tungt, og mange forældre vælger bevidst, at den forælder med hovedsamværet bliver boende. Det er også værd at overveje, om boligen reelt giver mening for jer hver især fremadrettet: er den for stor eller dyr at drive alene, eller ligger den praktisk i forhold til arbejde og daginstitution? Det vigtige at vide er, at en beslutning truffet ud fra følelser i den mest stressede periode af skilsmissen ikke altid er den mest holdbare på sigt – giv jer selv tid til at tænke over de praktiske konsekvenser, før I underskriver en endelig aftale om boligen. En midlertidig aftale, hvor beslutningen om det endelige ejerskab udskydes nogle måneder, mens I begge finder fodfæste i den nye hverdag, kan i mange tilfælde være en bedre løsning end at forhaste en beslutning, ingen af jer reelt er trygge ved.
Regneeksempel: Mette overtager huset
Mette og Kasper skal skilles og ejer sammen et hus vurderet til 3.200.000 kr. med et realkreditlån på 1.800.000 kr. – en friværdi på 1.400.000 kr. Mette ønsker at blive boende med deres to børn og skal derfor udbetale Kasper halvdelen af friværdien, 700.000 kr. Banken godkender Mette som eneste låntager, fordi hendes indkomst kan bære lånet alene. Mette optager et tillægslån på 700.000 kr. til at udbetale Kasper. Tinglysningen koster hende 1.850 kr. for skødet og 1.825 kr. + 1,25 % af 700.000 kr. (8.750 kr.) for det nye pantebrev – i alt 12.425 kr. oven i bankens egne gebyrer. Tillægslånet øger hendes samlede gæld til 2.500.000 kr., men giver hende fuldt ejerskab af boligen og børnenes barndomshjem. Kasper bruger sin udbetaling på 700.000 kr. som udbetaling til en mindre lejlighed tæt på børnenes skole, så samværet fortsat kan foregå i nærmiljøet, og børnene ikke skal skifte skole midt i et allerede omvæltende år.
Sommerhus og andre ejendomme i bodelingen
Ejer I ud over den primære bolig også et sommerhus, en udlejningsejendom eller en grund, indgår disse på samme måde som den primære bolig i delingsformuen, medmindre de er dækket af en ægtepagt. Sommerhuse skaber ofte særlig uenighed, fordi de sjældent kan deles fysisk, og begge parter kan have en følelsesmæssig tilknytning til stedet fra ferier med børnene. Løsningen er typisk den samme som ved den primære bolig: en af jer overtager mod at udbetale den anden, eller også sælges ejendommen, og provenuet deles. Har I flere ejendomme, kan det ofte give god mening at lade den ene beholde den primære bolig og den anden overtage sommerhuset, hvis værdierne nogenlunde matcher hinanden – det kan i praksis gøre bodelingen enklere end at skulle udligne alt i kontanter, samtidig med at I begge beholder en ejendom, I hver især har et forhold til.
Hvem betaler udgifterne, mens I venter på en afklaring?
Bliver I boende sammen i overgangsperioden, bør I aftale en fordeling af terminsydelse, forsikring og ejendomsskat, indtil bodelingen er afsluttet. Flytter den ene ud, mens den anden bliver boende, opstår ofte spørgsmålet om, hvem der skal betale, hvad. Ofte betaler den, der bliver boende, de løbende udgifter, og den fraflyttede part kan rejse krav om et vederlag for, at den anden alene har brugt boligen – ofte kaldet fiktiv leje. Der er ingen fast sats i loven, og udfaldet afhænger af, hvem der har betalt hvad i perioden. Skriv derfor en aftale om udgifter og eventuel leje, så posten kan indgå klart i bodelingen.
Tinglysning og afgifter, når boligen skifter ejer
Når en af jer overtager boligen fuldt ud, skal ejerskiftet tinglyses digitalt via tinglysning.dk. Den gode nyhed er, at ejerskifte i forbindelse med separation og skilsmisse kun koster den faste afgift på 1.850 kr. – ikke de 0,6 procent af købesummen, der ellers lægges oveni ved et boligkøb (tinglysningsafgiftsloven § 10, stk. 1, nr. 1). Det kræver, at der er formuefællesskab mellem jer, og at skødet tinglyses med en erklæring om separations- eller skilsmissebevillingen. Tinglyser I før bevillingen foreligger, betales fuld afgift, som kan søges tilbage bagefter. Har I skilsmissesæreje, gælder nedsættelsen ikke. Det gør det væsentligt billigere at overtage en fælles bolig fra en ægtefælle, end det ville være at købe en tilsvarende bolig af en fremmed. Nedsættelsen gælder derimod ikke nye lån: Et nyt pantebrev koster 1.825 kr. plus 1,25 % af lånebeløbet. Erstatter lånet et eksisterende lån i boligen, kan en del af den variable afgift i visse tilfælde spares efter reglerne om afgiftsfri omlægning, så spørg banken, hvordan jeres lån bliver tinglyst. Satserne kan du tjekke på skat.dk om tinglysningsafgift 2026.
Ofte stillede spørgsmål om bodeling af fælles bolig
Hvem beholder huset ved skilsmisse?
Er I enige, bestemmer I selv. Er I uenige, får ejeren som udgangspunkt boligen, men den anden ægtefælle kan overtage familiens helårsbolig mod betaling, hvis den har den væsentligste betydning for at opretholde hjemmet – typisk for den, børnene skal bo hos (ægtefællelovens § 48). Vil ingen af jer overtage den, sælges den, ved uenighed af en bobehandler udpeget af skifteretten.
Hvad koster det at overtage boligen alene?
Ud over udbetalingen til din ægtefælle på halvdelen af friværdien betaler du bankens og realkreditinstituttets gebyrer, som varierer, samt tinglysningsafgift: 1.850 kr. for skødet ved skilsmisse og 1.825 kr. plus 1,25 % af lånebeløbet for et nyt pantebrev. Få et samlet prisoverslag fra banken, før I aftaler udbetalingen.
Kan banken nægte at omlægge lånet til mig alene?
Ja, banken foretager altid en ny kreditvurdering af din økonomi, og kan din indkomst alene ikke bære lånet, kan refinansieringen blive afvist, selvom I begge er enige om, at du skal overtage boligen. I så fald må I finde en anden løsning, for eksempel salg af boligen i fri handel eller en mindre udbetaling kombineret med en anden form for kompensation i den samlede bodeling.
Hvad sker der, hvis vi ikke kan blive enige om husets værdi?
I kan bede en uafhængig ejendomsmægler eller valuar om en vurdering, som I på forhånd aftaler at acceptere som grundlag for bodelingen. Fortsætter uenigheden alligevel, kan skifteretten efter anmodning lade handelsværdien fastsætte ved sagkyndig vurdering (ægtefælleskifteloven § 74). Den lægges til grund, også selvom en af jer er utilfreds – en omvurdering kræver, at vurderingen er fejlbehæftet eller tydeligt afviger fra den reelle værdi.
Skal jeg betale husleje, hvis jeg bliver boende alene?
Ikke husleje i traditionel forstand, men bliver du boende alene i længere tid, kan den fraflyttede part rejse krav om et vederlag – ofte kaldet fiktiv leje – for din eneret til boligen. Loven fastsætter ingen sats, så beløbet afhænger af aftale eller sagens omstændigheder, herunder om du selv har betalt terminsydelser og andre udgifter i perioden.
Hvad hvis ingen af os har råd til at overtage boligen?
Så er en almindelig salgsproces via ejendomsmægler ofte den bedste løsning for begge parter, da I her selv har indflydelse på timing og prissætning. Sælger I i fri handel, får I typisk en bedre pris end ved et tvunget salg, hvor en bobehandler udpeget af skifteretten står for afhændelsen – i yderste fald ved auktion efter retsplejelovens regler.
Læs mere om hele processen for bodeling ved skilsmisse, og hvordan pension håndteres i opgørelsen. Har I brug for hjælp til en kompleks sag, kan du læse mere om, hvad en bodelingsadvokat koster og hvilke opgaver vedkommende typisk løser for jer. Står du midt i hele forløbet, giver vores oversigt over ægteskab, skilsmisse og partnerskab et samlet billede af de næste skridt.