Grundskyld i 2026 beregnes som grundværdien ganget med en kommunal promille, der varierer fra 3,10 promille i Frederiksberg Kommune til 17,70 promille i Varde Kommune – blandt landets laveste og højeste. Ejendomsværdiskatten lægges oveni med statslige satser på 5,1 promille op til en progressionsgrænse på 9.007.000 kr. og 14 promille derover. Begge skatter beregnes af 80 procent af vurderingen efter det såkaldte forsigtighedsprincip.
Hvad er forskellen på grundskyld og ejendomsværdiskat?
De to skatter forveksles ofte, men adskiller sig grundlæggende. Grundskyld er en kommunal skat, der udelukkende beregnes af grundværdien – altså værdien af selve jorden, uden bygninger. Den enkelte kommune fastsætter selv sin grundskyldspromille inden for de rammer, Folketinget har sat, og pengene går direkte til kommunekassen. Ejendomsværdiskatten er derimod en statslig skat, der beregnes af hele boligens ejendomsværdi – bygning og grund tilsammen – og satsen er ens i hele landet, uanset hvilken kommune du bor i. Tilsammen udgør de to skatter det, mange bare kalder «boligskat» eller «ejendomsskat» i daglig tale, selvom det juridisk er to adskilte skatter med hver sin opkrævningsmyndighed.
De statslige satser for ejendomsværdiskat 2026
| Beskatningsgrundlag | Sats 2026 |
|---|---|
| Op til 9.007.000 kr. | 5,1 promille (0,51 procent) |
| Over 9.007.000 kr. | 14 promille (1,4 procent) af den overskydende del |
Beskatningsgrundlaget er ikke den fulde offentlige vurdering, men 80 procent af den, jf. forsigtighedsprincippet, der blev indført med boligskattereformen for at sikre, at overgangen til de nye vurderinger ikke i sig selv skulle udløse en skattestigning for boligejere. Progressionsgrænsen på 9.007.000 kr. gælder for 2026 og 2027 og reguleres løbende i takt med den generelle prisudvikling på boligmarkedet.
Hvorfor findes der to forskellige boligskatter i Danmark?
Opdelingen mellem en statslig og en kommunal boligskat går tilbage til den grundlæggende tanke om, at kommunerne selv skal have et lokalt finansieringsgrundlag til velfærdsopgaver som skoler, veje og ældrepleje, uafhængigt af statens generelle skattepolitik. Ved at lade grundskylden være kommunal og udelukkende basere den på grundværdien – ikke bygningerne – undgår man samtidig at straffe boligejere for at bygge om eller forbedre deres hus, da en tilbygning ikke i sig selv øger grundskylden. Ejendomsværdiskatten er derimod tænkt som en form for beskatning af den økonomiske fordel, det er at bo i sin egen bolig frem for at leje – en fordel, som ellers ikke ville blive beskattet på samme måde som anden indkomst. Denne dobbelte struktur er unik i nordisk sammenhæng og har været genstand for flere politiske reformer, senest boligskattereformen, der trådte i kraft fra 2024. I praksis betyder det, at din samlede boligskat altid er summen af to selvstændige beregninger frem for én samlet sats, hvilket kan virke uoverskueligt, men som giver mening, når man kender begrundelsen bag hver af de to skatter.
Hvor meget varierer grundskylden fra kommune til kommune?
Forskellen mellem landets kommuner er markant. Frederiksberg Kommune har landets laveste grundskyldspromille på 3,10, mens Varde Kommune ligger blandt de højeste med 17,70 promille – mere end fem gange så højt. Det betyder, at to boligejere med identiske grundværdier kan ende med en grundskyld, der er flere tusinde kroner forskellig, alene fordi de bor i hver sin kommune. Da grundskylden går direkte til den enkelte kommunekasse og finansierer lokale velfærdsopgaver som skoler, ældrepleje og vejvedligeholdelse, afspejler forskellene ofte kommunens øvrige økonomi og serviceniveau. Skal du flytte til en ny kommune, er det derfor værd lige at tjekke den lokale grundskyldspromille, inden du beregner din fremtidige boligøkonomi, da forskellen kan være en reel faktor i den samlede husholdningsbudget. Du kan altid finde den præcise, aktuelle grundskyldspromille for din egen eller en overvejet kommune på borger.dk eller direkte på kommunens hjemmeside, da promillerne kan justeres politisk fra år til år.
Skatterabat og stigningsbegrænsning: sådan bremses store stigninger
Boligskattereformen indførte to mekanismer, der skal beskytte boligejere mod pludselige, store stigninger, når de nye ejendomsvurderinger slår igennem. Den permanente skatterabat sikrer, at boligejere, der ejede deres bolig ved overgangen til det nye system den 1. januar 2024, aldrig kommer til at betale mere i samlet boligskat, end de ville have gjort under det gamle system – rabatten følger boligen og videreføres typisk ved almindeligt ejerskifte inden for familien, men kan bortfalde ved almindeligt salg. Stigningsbegrænsningen betyder derudover, at en eventuel stigning i grundskylden som følge af en ny og højere vurdering højst må slå igennem med 4,75 procent om året, indtil hele stigningen er indfaset – så selv en kraftig vurderingsstigning rammer din pengepung gradvist over flere år frem for på én gang.
Nyt hus, sommerhus eller andelsbolig: gælder reglerne ens?
De statslige og kommunale boligskatteregler gælder primært for ejerboliger og sommerhuse, mens andelsboliger er organiseret anderledes rent skattemæssigt. Ejer du et sommerhus, betaler du ejendomsværdiskat efter en lidt anden sats end for helårsboliger, fordi loven anerkender, at et sommerhus typisk bruges færre dage om året. Grundskylden af et sommerhus beregnes efter nøjagtig samme princip som for en helårsbolig, blot ud fra sommerhusgrundens egen grundværdi og den kommunale promille, hvor sommerhuset ligger. Bor du derimod i en andelsbolig, betaler du hverken ejendomsværdiskat eller grundskyld direkte – det er andelsboligforeningen som juridisk ejer af ejendommen, der står for eventuel grundskyld, og udgiften indregnes i stedet i din månedlige boligafgift. Køber du en helt nybygget bolig, gælder der desuden en midlertidig overgangsordning for beskatningsgrundlaget de første år, indtil boligen får en fuld, ordinær vurdering. Den samme logik gælder ved større tilbygninger og nybyggeri på en eksisterende grund: Vurderingsstyrelsen skal orienteres, og en foreløbig vurdering udstedes, indtil den ordinære vurderingscyklus indhenter ændringen og fastsætter et endeligt, korrekt beskatningsgrundlag.
Regneeksempel: Familien Nielsen i København
Familien Nielsen ejer en lejlighed i København med en ejendomsværdi på 3.000.000 kr. og en grundværdi på 1.000.000 kr. Beskatningsgrundlaget for begge skatter er 80 procent af vurderingen, altså 2.400.000 kr. for ejendomsværdiskatten og 800.000 kr. for grundskylden. Ejendomsværdiskatten bliver dermed 2.400.000 kr. gange 5,1 promille, svarende til 12.240 kr. om året, da beløbet ligger under progressionsgrænsen. Grundskylden i København Kommune beregnes af de 800.000 kr. gange kommunens grundskyldspromille – med en promille i den lavere ende af landsgennemsnittet lander den typisk på nogle få tusinde kroner om året. Samlet betaler familien Nielsen dermed en boligskat, der er markant lavere end for en tilsvarende bolig i en kommune med høj grundskyldspromille som Varde, selvom selve boligens værdi og dermed ejendomsværdiskatten er identisk. Eksemplet viser tydeligt, hvorfor to boligejere med stort set identiske boliger kan opleve meget forskellig boligskat afhængigt af, hvilken kommune de bor i.
Ejer vs. udlejer: hvem betaler hvilken skat?
Bor du selv i din ejerbolig, betaler du både ejendomsværdiskat og grundskyld direkte. Udlejer du i stedet boligen – helt eller delvist – ændrer billedet sig. Ejendomsværdiskatten bortfalder for den udlejede del, fordi ejendomsværdiskatten specifikt er en skat på retten til at bo i egen bolig; til gengæld bliver lejeindtægten skattepligtig som kapitalindkomst eller personlig indkomst afhængigt af udlejningsformen. Grundskylden fortsætter derimod uændret, uanset om boligen er udlejet eller ej, da den er knyttet til selve ejendommen og ikke til brugen af den. Har du en udlejningsejendom med flere lejemål, betaler du desuden grundskyld af hele grundværdien samlet, uanset hvor mange lejligheder der er på grunden.
Hvad hvis du sælger boligen midt i skatteåret?
Sælger du din bolig i løbet af året, fordeles både ejendomsværdiskat og grundskyld forholdsmæssigt mellem dig og køberen i forbindelse med den endelige refusionsopgørelse, som typisk udarbejdes af den ejendomsmægler eller advokat, der håndterer handlen. Refusionsopgørelsen sikrer, at du kun betaler boligskat for den periode, du reelt har ejet boligen, mens køberen overtager ansvaret fra overtagelsesdatoen. Har du forudbetalt grundskyld til kommunen for hele året, får du det overskydende beløb godtgjort af køberen som en del af den samlede handel. Det er derfor vigtigt at gennemgå refusionsopgørelsen grundigt, inden du underskriver den endelige handel, da fejl i denne opgørelse er en af de hyppigste kilder til efterfølgende uenighed mellem sælger og køber. Er du i tvivl om, hvordan et konkret beløb i opgørelsen er beregnet, bør du altid spørge din mægler eller advokat om en skriftlig forklaring, inden du skriver under.
Hvornår og hvordan opkræves boligskatten?
Ejendomsværdiskatten opkræves sammen med din almindelige indkomstskat og fremgår af din forskuds- og årsopgørelse på skat.dk, mens grundskylden typisk opkræves separat af kommunen, ofte i to rater om året. Har du realkreditlån, er det almindeligt, at begge beløb indgår i din samlede terminsydelse via banken eller realkreditinstituttet, så du ikke selv skal huske separate indbetalinger. Har du i stedet boligen fri for lån, skal du selv holde styr på de to separate betalingsfrister, da hverken SKAT eller kommunen automatisk minder dig om begge dele samtidig. Er boligskatten ikke indregnet i din terminsydelse, er det dit eget ansvar at betale kommunens opkrævning rettidigt – for sen betaling kan udløse rykkergebyrer og i sidste ende inddrivelse via Gældsstyrelsen på samme måde som anden gæld til det offentlige.
Sammenligning: lav- og højskattekommune i praksis
| Frederiksberg Kommune (3,10 promille) | Varde Kommune (17,70 promille) | |
|---|---|---|
| Grundværdi | 1.000.000 kr. | 1.000.000 kr. |
| Beskatningsgrundlag (80 %) | 800.000 kr. | 800.000 kr. |
| Årlig grundskyld | 2.480 kr. | 14.160 kr. |
Eksemplet illustrerer, hvor stor betydning kommunevalget reelt har for den samlede boligøkonomi. To identiske grunde med samme grundværdi kan give en forskel på over 11.000 kr. om året, alene fordi de ligger i hver sin kommune. Forskellen bliver særligt tydelig for boligejere, der overvejer at flytte mellem to nabokommuner med vidt forskellige promiller, og bør indgå som en fast del af budgetlægningen på lige fod med selve boligens pris og de løbende driftsudgifter.
Hvad hvis du mener, din boligskat er forkert?
Mener du, at grundlaget for din boligskat er forkert, er løsningen sjældent at klage over selve skatteopkrævningen, men over den underliggende ejendomsvurdering, som skat og grundskyld beregnes ud fra. En vellykket klage over vurderingen slår automatisk igennem på både ejendomsværdiskat og grundskyld for de kommende år og kan i visse tilfælde udløse tilbagebetaling for tidligere år. Er du derimod uenig i selve den kommunale grundskyldspromille, er det ikke noget, du kan klage dig til en ændring af – promillen fastsættes politisk af kommunalbestyrelsen og er ens for alle grundejere i kommunen, uanset den enkelte boligejers situation. Bor du i et område, hvor kommunen for nylig har hævet promillen, kan det derfor være mere relevant at engagere dig politisk gennem den kommunale budgetproces end at forvente en individuel undtagelse i din egen sag. Husk lige, at selv en lille ændring i promillen kan mærkes tydeligt på den samlede boligøkonomi over flere år, især for grunde med en høj grundværdi i forhold til selve bygningens værdi.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor meget betaler man i ejendomsskat i 2026?
Det afhænger af boligens ejendomsværdi, grundværdi og kommunens grundskyldspromille. Ejendomsværdiskatten er 5,1 promille op til 9.007.000 kr. og 14 promille derover, mens grundskylden varierer fra 3,10 til 17,70 promille afhængigt af kommune.
Hvordan beregnes grundskyld i 2026?
Grundskylden beregnes som 80 procent af grundværdien ganget med kommunens grundskyldspromille. En stigningsbegrænsning sikrer, at en eventuel stigning fra en ny vurdering højst slår igennem med 4,75 procent om året.
Hvad er ejendomsværdiskattens sats for 2026?
Satsen er 5,1 promille af beskatningsgrundlaget op til 9.007.000 kr. og 14 promille af den del, der ligger over grænsen. Beskatningsgrundlaget er 80 procent af den offentlige ejendomsvurdering.
Betaler man ejendomsværdiskat, hvis man udlejer sin bolig?
Nej, ejendomsværdiskatten bortfalder for den udlejede del af boligen. Til gengæld bliver lejeindtægten skattepligtig, og grundskylden fortsætter uændret, da den er knyttet til selve grunden uafhængigt af udlejning.
Hvad er skatterabatten, og hvem gælder den for?
Skatterabatten sikrer, at boligejere, der ejede deres bolig ved overgangen til det nye boligskattesystem den 1. januar 2024, aldrig betaler mere i samlet boligskat, end de ville have gjort under de gamle regler.
Kan man klage over sin grundskyldspromille?
Nej, grundskyldspromillen fastsættes politisk af den enkelte kommunalbestyrelse og gælder ens for alle grundejere i kommunen. Du kan derimod klage over selve den ejendomsvurdering, som grundskylden beregnes ud fra.
Betaler andelsboligejere grundskyld direkte til kommunen?
Nej, det er andelsboligforeningen, der som juridisk ejer af ejendommen betaler grundskylden. Udgiften indregnes i stedet i den enkelte andelshavers månedlige boligafgift og fremgår ikke som en separat post på din egen skatteopgørelse.
Hvad sker der med boligskatten, hvis jeg sælger min bolig midt på året?
Boligskatten fordeles forholdsmæssigt mellem sælger og køber via refusionsopgørelsen, der udarbejdes i forbindelse med handlen. Du betaler dermed kun for den periode, du reelt har ejet boligen, mens køberen overtager resten.
Mener du, at din vurdering er sat for højt, kan du læse, hvordan du går frem, i vores guide om ejendomsvurdering 2026: sådan klager du. Har du realkredit- eller banklan i boligen, er rentefradrag for realkredit- og banklan også relevant læsning. Skal du købe eller sælge bolig, kan vores samlede oversigt om bolig og boligstøtte også være nyttig. Se det samlede overblik i hovedguiden om skat og personlig økonomi.