Byggegarantifond dækker i praksis den lovpligtige byggeskadeforsikring, som siden 2008 skal tegnes på al nyt helårsbyggeri i Danmark, og som dækker alvorlige svigt i bærende konstruktioner og klimaskærm i 10 år efter aflevering. Forsikringen koster typisk 1-1,5 procent af byggesummen og skal være på plads, før byggetilladelsen kan udstedes, men den dækker ikke mindre håndværksmæssige fejl i det daglige arbejde.
Skal du bygge nyt hus, eller har du netop købt et hus, der er under 10 år gammelt, er det vigtigt at kende reglerne for byggeskadeforsikring. Denne guide gennemgår, hvad forsikringen dækker, hvem der skal betale for den, og hvordan du bruger den, hvis der opstår en alvorlig skade.
Hvad er byggeskadeforsikring egentlig?
Byggeskadeforsikring er en lovpligtig forsikringsordning for nybyggeri af helårsboliger, herunder også ombygninger, der skaber nye boligenheder, og den skal tegnes, før byggetilladelsen behandles. Formålet er at beskytte boligejere mod alvorlige og kostbare konstruktionsfejl, som først viser sig flere år efter, at huset er bygget, og som ellers kunne ruinere en almindelig familie økonomisk. I daglig tale kaldes ordningen ofte «byggegarantifond», men det officielle navn er byggeskadeforsikring, og den administreres under reglerne fastsat af Social- og Boligstyrelsen.
Hvad dækker byggeskadeforsikringen?
Forsikringen dækker alvorlige svigt i bærende konstruktioner og klimaskærm, herunder fundament, bærende vægge, tag og ydervægge, når skaden skyldes fejl i projektering, udførelse eller materialer. Den dækker derimod ikke mindre, kosmetiske mangler, almindelig vedligeholdelse eller skader forårsaget af forkert brug af boligen efter indflytning. Dækningsperioden løber i 10 år fra afleveringstidspunktet, og forsikringen følger boligen, hvis den bliver solgt inden for denne periode, så en ny ejer automatisk overtager den resterende dækning.
| Dækket | Ikke dækket |
|---|---|
| Alvorlige fejl i fundament | Kosmetiske mangler |
| Svigt i bærende vægge | Almindelig vedligeholdelse |
| Fejl i tagkonstruktion | Skader efter forkert brug |
| Fejl i klimaskærm (ydervægge) | Mindre håndværksmæssige fejl |
Hvem skal betale for forsikringen?
Det er som udgangspunkt bygherren, der skal tegne og betale for byggeskadeforsikringen, men bygger du gennem en professionel entreprenør, er det entreprenøren, der har pligt til at tegne forsikringen, og udgiften bliver typisk indregnet i den samlede pris, du betaler for byggeriet. Prisen ligger normalt omkring 1-1,5 procent af den samlede byggesum, hvilket for et hus til 2,5 millioner kroner svarer til cirka 25.000-37.500 kr. Bygger du selv, eller hyrer du selvstændige håndværkere uden en samlet hovedentreprenør, kan du under visse betingelser blive fritaget fra kravet ved at underskrive en selvbyggererklæring i forbindelse med byggetilladelsen.
Forskel til husforsikring og ejerskifteforsikring
Byggeskadeforsikringen må ikke forveksles med den almindelige husforsikring, som dækker løbende skader som brand, storm og vandskade i hele boligens levetid, eller med ejerskifteforsikringen, som dækker skjulte fejl og mangler ved et hus, du køber brugt. Byggeskadeforsikringen er specifikt målrettet nybyggeri og gælder kun de første 10 år, mens husforsikringen typisk løber, så længe du ejer og forsikrer boligen. Ejerskifteforsikring er relevant, når du køber en ældre bolig, hvor der ikke længere er byggeskadeforsikring, og fungerer efter helt andre regler med en tilstandsrapport som grundlag i stedet for en garantiperiode fra opførelsen.
1-års og 5-års eftersyn: hvorfor er de vigtige?
Mange byggerier gennemgår et 1-års og et 5-års eftersyn, hvor en byggesagkyndig gennemgår boligen for fejl og mangler, og disse eftersyn er en vigtig anledning til at få dokumenteret eventuelle problemer, mens de stadig er inden for den almindelige reklamationsperiode over for entreprenøren. Opdages en alvorlig konstruktionsfejl ved 5-års eftersynet, kan det være afgørende dokumentation, hvis du senere skal gøre brug af byggeskadeforsikringen inden for de resterende år af 10-årsperioden, ligesom den generelle fremgangsmåde for reklamation over håndværkerarbejde også er relevant, hvis fejlen involverer en bestemt underentreprenør. Det er derfor en god idé altid at deltage aktivt i disse eftersyn og sikre dig skriftlig dokumentation for alt, hvad der bliver noteret, uanset om det virker alvorligt på tidspunktet.
Selvbyggere: hvornår er du fritaget?
Bygger du selv dit hus, eller står du selv for at koordinere flere selvstændige håndværkere uden en samlet hovedentreprenør, kan du blive fritaget for kravet om byggeskadeforsikring, hvis du underskriver en selvbyggererklæring, når du søger om byggetilladelse. Vælger du denne løsning, bærer du selv den fulde økonomiske risiko for eventuelle senere konstruktionsfejl, hvilket kan være en betydelig risiko, hvis noget senere skulle vise sig at være udført forkert. De fleste danske boligbyggerier gennemføres derfor stadig med en professionel hovedentreprenør, netop for at sikre den lovpligtige forsikringsdækning.
Sådan bruger du forsikringen ved en skade: trin for trin
- Dokumentér skaden grundigt med billeder og en beskrivelse af, hvornår den blev opdaget
- Kontakt forsikringsselskabet, der har udstedt byggeskadeforsikringen på din bolig
- Lad en byggesagkyndig vurdere, om skaden er omfattet af dækningen
- Indsend anmeldelsen med den nødvendige dokumentation
- Vent på forsikringsselskabets afgørelse og eventuelle udbedring
Byggeskadefonden: en anden ordning for almene boliger
Ud over den private byggeskadeforsikring findes Byggeskadefonden, som er en selvstændig ordning specifikt målrettet alment boligbyggeri, altså almene boliger opført af boligorganisationer snarere end private boligejere. Byggeskadefonden fungerer efter lignende principper med eftersyn af byggeriet på faste tidspunkter, herunder et 1-års og et 5-års eftersyn, for at opdage fejl tidligt. Ejer du en privat bolig, er det derfor den almindelige byggeskadeforsikring, ikke Byggeskadefonden, der er relevant for dig, mens beboere i alment boligbyggeri hører under den separate ordning.
Sådan tjekker du, om der er tegnet forsikring på et hus, du overvejer at købe
Overvejer du at købe et hus, der er under 10 år gammelt, bør du altid bede sælgeren eller ejendomsmægleren om dokumentation for, at byggeskadeforsikringen er tegnet og stadig gyldig, da dette bør fremgå af salgsopstillingen sammen med oplysninger om boligens ejendomsværdiskat og øvrige salgsdokumenter. Er du i tvivl, kan du kontakte det forsikringsselskab, der oprindeligt udstedte forsikringen, for at få bekræftet, hvor mange år der resterer af dækningsperioden. Mangler dokumentationen helt, bør det give anledning til ekstra opmærksomhed, da det kan betyde, at huset enten er opført af en selvbygger uden forsikring, eller at dokumentationen simpelthen er gået tabt undervejs.
Risikoen ved at bygge uden forsikring
Vælger du som selvbygger at fravælge byggeskadeforsikringen for at spare de 1-1,5 procent af byggesummen, bør du være opmærksom på, at en alvorlig konstruktionsfejl i værste fald kan koste flere hundrede tusinde kroner at udbedre, langt mere end den oprindelige forsikringspræmie. Denne risiko rammer særligt hårdt, hvis fejlen først opdages flere år efter indflytning, hvor du måske allerede har investeret yderligere i boligen, og hvor en uforudset regning kan være svær at finansiere. De fleste rådgivere anbefaler derfor, at selv erfarne selvbyggere nøje overvejer at tegne en frivillig tilsvarende forsikring, selvom de formelt er fritaget fra kravet. Husk lige, at en sådan frivillig forsikring skal tegnes, før byggeriet påbegyndes, ligesom den lovpligtige udgave, da den ikke kan tegnes med tilbagevirkende kraft, efter en skade allerede er opstået.
Regneeksempel: Familien Bruun opdager fundamentfejl
Familien Bruun flytter ind i deres nybyggede hus i 2024 og opdager i 2026 revner i fundamentet, som en byggesagkyndig vurderer skyldes en fejl i den oprindelige projektering. Da huset er under 10 år gammelt og er dækket af den lovpligtige byggeskadeforsikring, anmelder familien skaden til forsikringsselskabet, som efter en byggeteknisk gennemgang anerkender skaden og betaler for udbedringen på 180.000 kr. Havde familien i stedet valgt at bygge selv uden forsikring, havde de skullet betale hele beløbet af egen lomme.
Hvad hvis byggevirksomheden er gået konkurs?
En af de store fordele ved byggeskadeforsikringen er, at den fortsat dækker, selvom den oprindelige byggevirksomhed er gået konkurs eller på anden måde er ophørt, da forsikringen er tegnet hos et separat forsikringsselskab uafhængigt af entreprenørens fortsatte eksistens. Det betyder, at du som boligejer ikke står helt uden beskyttelse, blot fordi firmaet, der byggede dit hus, ikke længere findes. Er du i tvivl om, hvorvidt der er tegnet byggeskadeforsikring på din bolig, kan du kontakte Social- og Boligstyrelsen eller det oprindelige forsikringsselskab for at få bekræftet dækningen.
Fejl at undgå med byggeskadeforsikring
- Antager, at forsikringen dækker alle typer fejl, ikke kun alvorlige konstruktionssvigt
- Overser, at forsikringen ikke automatisk følger med, hvis du selv har bygget uden hovedentreprenør
- Venter for længe med at anmelde en skade, efter den er opdaget
- Glemmer at tjekke, om forsikringen stadig er gyldig, når du køber et hus under 10 år gammelt
- Forveksler byggeskadeforsikring med Byggeriets Ankenævn, som dækker andre typer tvister
Ofte stillede spørgsmål om byggegarantifond 2026
Hvad dækker byggegarantifonden/byggeskadeforsikringen?
Den dækker alvorlige svigt i bærende konstruktioner og klimaskærm, som skyldes fejl i projektering, udførelse eller materialer, i 10 år efter aflevering.
Hvem skal betale for byggeskadeforsikringen?
Bygger en professionel entreprenør for dig, er det entreprenørens pligt at tegne og betale, men udgiften indregnes typisk i byggesummen.
Kan jeg blive fritaget for kravet om byggeskadeforsikring?
Ja, som selvbygger kan du blive fritaget ved at underskrive en selvbyggererklæring, men du bærer selv risikoen for senere konstruktionsfejl.
Følger forsikringen med, hvis jeg sælger huset?
Ja, forsikringen følger boligen og overtages automatisk af en ny ejer inden for den resterende del af 10-årsperioden.
Er Byggeskadefonden det samme som byggeskadeforsikring?
Nej, Byggeskadefonden gælder specifikt for alment boligbyggeri, mens private boligejere er dækket af den almindelige byggeskadeforsikring.
Dækker forsikringen, hvis byggevirksomheden går konkurs?
Ja, forsikringen er tegnet hos et separat forsikringsselskab og dækker fortsat, selvom byggevirksomheden ikke længere eksisterer.
Hvordan tjekker jeg, om et hus har gyldig byggeskadeforsikring?
Bed sælger eller mægler om dokumentation, eller kontakt det oprindelige forsikringsselskab for at få bekræftet, hvor mange år der resterer af dækningen.
Hvad koster det at undlade forsikringen som selvbygger?
Du sparer 1-1,5 procent af byggesummen, men risikerer i værste fald en regning på flere hundrede tusinde kroner ved en alvorlig konstruktionsfejl.
Skal du have udført almindeligt håndværkerarbejde, kan du læse mere om håndværkeraftaler og reklamation. Hele oversigten finder du på miljø, energi og bolig-forbedring. Læs mere om reglerne hos Social- og Boligstyrelsen, eller se ordningen for alment byggeri hos Byggeskadefonden.