Tinglysningsafgiften i 2026 udgør 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen for et skøde, og 1.825 kr. plus 1,25 % af hovedstolen for et pantebrev til realkreditlån – sidstnævnte sats er sænket fra 1,45 % med virkning fra 1. januar 2026. Afgiften betales samtidig med indsendelsen til tinglysning.dk og udgør ofte flere titusinde kroner ved en almindelig bolighandel.
Sådan beregnes tinglysningsafgiften
Tinglysningsafgiften består af to elementer: et fast grundbeløb og en variabel procentsats af den relevante værdi – købesummen ved et skøde, eller lånets hovedstol ved et pantebrev. Den variable del rundes op til nærmeste hele hundrede kroner efter reglerne i tinglysningsafgiftsloven, hvilket kan give en lille forskel i forhold til en simpel procentberegning.
Denne todelte model – et fast beløb plus en procentdel – gør, at afgiften rammer relativt hårdere ved mindre handler, hvor det faste beløb udgør en større andel af den samlede afgift, mens den variable del dominerer mere og mere, jo højere købesum eller hovedstol der er tale om.
| Type | Fast beløb 2026 | Variabel sats 2026 |
|---|---|---|
| Skøde (ejerskifte fast ejendom) | 1.850 kr. | 0,6 % af købesummen |
| Pantebrev / realkreditlån | 1.825 kr. | 1,25 % af hovedstolen |
| Personbogspant (løsøre) | 1.850 kr. | Varierer efter pantets art |
Du kan læse den fulde lovtekst og opdaterede satser på skat.dk om tinglysningsafgift 2026.
Nyt i 2026: lavere sats på pantebreve
Den mest markante ændring for 2026 er, at den variable sats for pantebreve er sænket fra 1,45 % til 1,25 % af hovedstolen. For et lån på 2 millioner kroner betyder det en besparelse på 4.000 kr. i tinglysningsafgift sammenlignet med den tidligere sats. Ændringen gælder både nye lån og refinansieringer af eksisterende realkreditlån, hvilket gør det billigere at omlægge lån end tidligere. Boligejere, der overvejede en refinansiering i 2025, men fravalgte den på grund af omkostningerne, bør derfor genoverveje beslutningen med de nye 2026-satser.
Satsen for skøder på 0,6 % er derimod uændret i forhold til tidligere år, ligesom det faste grundbeløb på 1.850 kr. for skøder og 1.825 kr. for pantebreve er fastholdt.
Politisk er sænkningen af pantesatsen begrundet i et ønske om at gøre det billigere for boligejere at omlægge lån, når renteniveauet ændrer sig – en høj tinglysningsafgift kan i sig selv afholde folk fra at refinansiere, selv når det ellers ville være økonomisk fordelagtigt på grund af en lavere rente. Denne såkaldte låselastighed har længe været diskuteret blandt boligforskere og branchen som en barriere for, at rentebesparelser reelt kommer boligejerne til gode.
Sådan beregner du din egen tinglysningsafgift
- Find den relevante værdi – købesummen for et skøde, eller lånets hovedstol for et pantebrev
- Multiplicér værdien med den relevante procentsats (0,6 % for skøder, 1,25 % for pantebreve)
- Rund resultatet op til nærmeste hele hundrede kroner
- Læg det faste grundbeløb til – 1.850 kr. for skøder, 1.825 kr. for pantebreve
- Summen er din samlede tinglysningsafgift
Husk lige, at ved refinansiering af et eksisterende realkreditlån skal du som udgangspunkt betale tinglysningsafgift af det nye låns fulde hovedstol – der er ikke automatisk fradrag for den afgift, du tidligere har betalt på det gamle lån, medmindre du benytter en særlig overførselsregel, hvis den er relevant for din konkrete situation.
Minimumsafgift ved lave beløb
Ved meget lave købesummer eller pantebeløb gælder der en minimumsafgift, så det faste grundbeløb aldrig kan blive den eneste udgift, uanset hvor lille transaktionen er. I praksis betyder det, at selv en symbolsk overdragelse – for eksempel et gavesalg mellem familiemedlemmer til en meget lav pris – stadig udløser mindst det faste grundbeløb i tinglysningsafgift. Du kan se de præcise, opdaterede minimumsregler på skm.dk om tinglysningsafgiftsloven.
Det er værd at bemærke, at skattemyndighederne ved gavesalg mellem nærtstående kan kræve, at handlen sker til en pris, der ikke ligger urimeligt langt under ejendommens reelle markedsværdi – ellers kan differencen blive betragtet som en gaveafgiftspligtig gave, med selvstændige regler for beregning og eventuel gaveafgift.
Hvem betaler tinglysningsafgiften?
Ved en almindelig bolighandel er det efter dansk sædvane køberen, der betaler tinglysningsafgiften på skødet, medmindre parterne aftaler andet i købsaftalen. Tinglysningsafgiften på et nyt realkreditlån betales af den, der optager lånet – typisk også køberen ved et boligkøb, eller den eksisterende ejer ved en refinansiering.
Det vigtige at vide er, at afgiftsfordelingen mellem køber og sælger er en forhandlingssag, ikke en lovbestemt regel – i visse markeder, eller ved bestemte typer handler, kan parterne frit aftale, at udgiften deles eller bæres af sælger.
Ved en andelsboligoverdragelse gælder der delvist andre regler end ved ejerbolig, fordi andelsboliger tinglyses i andelsboligbogen, ikke i den almindelige tingbog. Sælger og køber bør derfor altid afklare i overdragelsesaftalen, hvem der bærer hvilke omkostninger, herunder tinglysningsafgiften på et eventuelt pant, som køber optager i forbindelse med finansieringen af andelen. Andelsboligforeningens vedtægter kan desuden indeholde egne regler om, hvordan overdragelsen praktisk skal håndteres, så det er en god idé at inddrage bestyrelsen tidligt i processen for at undgå forsinkelser sidst i handelsforløbet.
Erhvervsejendomme og andre særlige tilfælde
Ved erhvervsejendomme følger tinglysningsafgiften de samme grundprincipper som ved private boliger – fast beløb plus en variabel sats af købesummen – men der findes en række særregler for koncerninterne overdragelser og visse typer virksomhedsomdannelser, hvor afgiften kan blive reduceret eller i sjældne tilfælde helt bortfalde. Reglerne er komplekse og ændrer sig løbende, så virksomheder bør altid søge konkret rådgivning fra en advokat eller revisor med erfaring i erhvervsejendomme, før en større transaktion gennemføres. Fejlvurderinger på dette område kan have store økonomiske konsekvenser, fordi afgiftsgrundlaget ved erhvervsejendomme ofte er betydeligt højere end ved private boliger, hvilket gør selv små procentvise fejl til store beløb i kroner og øre.
Landbrugsejendomme har historisk haft visse særregler om tinglysningsafgift knyttet til landbrugspligten, men de generelle satser for skøder og pantebreve gælder som udgangspunkt også her, medmindre der er tale om en af de særlige undtagelser i loven, som bør afklares konkret med kommunen eller en rådgiver med kendskab til landbrugsejendomme.
Regneeksempel: refinansiering af realkreditlån
Familien Hansen refinansierer deres realkreditlån for at udnytte en lavere rente. Det nye lån har en hovedstol på 3.100.000 kr. Tinglysningsafgiften beregnes som 1.825 kr. + 1,25 % af 3.100.000 kr., svarende til 38.750 kr., i alt 40.575 kr. Havde familien refinansieret før 1. januar 2026 til den gamle sats på 1,45 %, ville den variable del have været 44.950 kr. – en besparelse på 6.200 kr. alene på grund af den nye, lavere sats.
Eksemplet viser, hvorfor det er værd at medregne den lavere tinglysningsafgift, når du overvejer, om en refinansiering samlet set kan betale sig – den lavere afgift kommer oven i den potentielle rentebesparelse over lånets løbetid.
Et andet eksempel: Søren og Maja køber deres første lejlighed til 1.950.000 kr. og optager et realkreditlån på 1.500.000 kr. Tinglysning af skødet koster 1.850 kr. + 0,6 % af 1.950.000 kr., svarende til 11.700 kr., i alt 13.550 kr. Tinglysning af pantebrevet koster 1.825 kr. + 1,25 % af 1.500.000 kr., svarende til 18.750 kr., i alt 20.575 kr. Den samlede tinglysningsudgift bliver 34.125 kr., som parret indregner i deres samlede budget for boligkøbet ud over selve udbetalingen og advokatomkostningerne.
De to eksempler viser tilsammen, at tinglysningsafgiften skalerer direkte med boligens pris og lånets størrelse – en dyrere bolig eller et større lån betyder automatisk en højere afgift, selv om den procentvise sats er den samme.
Sådan indgår afgiften i det samlede budget for en bolighandel
Mange førstegangskøbere fokuserer primært på selve købesummen og udbetalingen, men glemmer at afsætte plads i budgettet til de såkaldte handelsomkostninger, hvor tinglysningsafgiften typisk er den enkeltstørste post ud over selve boligens pris. En tommelfingerregel er at afsætte 1,5-2 % af den samlede købesum til tinglysningsafgift på både skøde og pantebrev tilsammen, selv om det præcise beløb afhænger af, hvor stor en del af den samlede købesum der reelt finansieres med lån frem for kontant udbetaling.
| Post | Typisk andel af budgettet |
|---|---|
| Tinglysningsafgift skøde | Ca. 0,6-0,7 % af købesummen |
| Tinglysningsafgift pantebrev | Ca. 1,25-1,4 % af lånets hovedstol |
| Advokat-/mæglerhonorar | Varierer, typisk 5.000-20.000 kr. |
Har du en boligrådgiver eller advokat med i processen, kan de typisk give dig en præcis beregning af den samlede tinglysningsafgift, allerede før du underskriver købsaftalen, så du undgår ubehagelige overraskelser tæt på overtagelsesdagen. Bruger du en online beregner, bør du altid dobbelttjekke resultatet mod de aktuelle 2026-satser, da mange ældre beregnere online endnu ikke er opdateret med den nye, lavere pantesats.
Hvornår kan du undgå eller reducere afgiften?
- Overførsel mellem ægtefæller ved skilsmisse eller dødsfald kan i visse tilfælde ske afgiftsfrit eller med reduceret afgift
- Arv af en ejendom har særlige regler for beregning af tinglysningsafgift, forskellig fra en almindelig købesum
- Skøder inden for samme koncern ved erhvervsejendomme kan i nogle tilfælde have reduceret afgift
- Fejlagtigt for høj afgift kan søges tilbagebetalt, hvis den er beregnet forkert af Tinglysningsretten
Er du i tvivl om, hvorvidt din konkrete situation kan give ret til reduceret afgift, bør du søge konkret rådgivning – reglerne har flere undtagelser, som kan være svære at gennemskue uden hjælp fra en advokat eller rådgiver med erfaring i ejendomshandler. En forkert antagelse om, at en handel er afgiftsfri, kan i værste fald føre til et efterkrav med tillæg af renter, hvis Tinglysningsretten senere vurderer, at betingelserne for fritagelsen ikke var opfyldt.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor meget koster tinglysning i 2026?
Et skøde koster 1.850 kr. plus 0,6 % af købesummen. Et pantebrev til et realkreditlån koster 1.825 kr. plus 1,25 % af lånets hovedstol – en sats, der er sænket fra 1,45 % med virkning fra 1. januar 2026.
Hvordan beregner jeg tinglysningsafgiften selv?
Multiplicér den relevante værdi med procentsatsen, rund op til nærmeste hundrede kroner, og læg det faste grundbeløb til. For et skøde på 3.000.000 kr. bliver det 1.850 kr. + 18.000 kr. = 19.850 kr. Vil du regne det samme eksempel for et pantebrev, ganger du blot med 1,25 % i stedet for 0,6 % og lægger 1.825 kr. til i stedet for 1.850 kr.
Gælder den nye lavere sats også for eksisterende lån?
Den lavere sats på 1,25 % gælder for tinglysninger, der foretages fra 1. januar 2026 og frem – både nye lån og refinansieringer. Den påvirker ikke afgiften, du allerede har betalt på et eksisterende, uændret lån. Har du allerede indgivet en refinansiering, der endnu ikke er formelt tinglyst ved årsskiftet, bør du undersøge, hvilken sats der konkret kommer til at gælde for din sag, da det afgørende tidspunkt typisk er selve tinglysningsdatoen, ikke datoen for låneaftalen.
Betaler jeg tinglysningsafgift ved arv af en bolig?
Ja, som udgangspunkt skal adkomsten tinglyses i arvingens navn, og det udløser en tinglysningsafgift, men beregningsgrundlaget kan afvige fra en almindelig købesum. Søg konkret rådgivning om den præcise beregning i dødsboer, da reglerne kan variere efter boets forhold, herunder om boet skiftes privat eller ved bobestyrer, og om der er flere arvinger, der skal have tinglyst adkomst i fællesskab.
Kan tinglysningsafgiften betales i rater?
Nej, afgiften skal som udgangspunkt betales samlet, samtidig med at dokumentet indsendes til tinglysning – tinglysningen gennemføres ikke, før afgiften er registreret betalt. Har du brug for at lånefinansiere selve afgiften, indregnes den typisk som en del af det samlede lånebeløb hos din bank eller realkreditinstitut, i stedet for at du skal betale den kontant på forhånd.
Skal jeg betale tinglysningsafgift, hvis jeg blot ændrer navn i tingbogen?
Rene navneændringer uden ejerskifte, for eksempel efter et navneskift ved ægteskab, udløser normalt ikke fuld tinglysningsafgift på samme måde som et almindeligt ejerskifte, men der kan stadig gælde et mindre gebyr for selve den administrative registrering af navneændringen. Kontakt Tinglysningsretten eller din rådgiver for at få afklaret den præcise afgift i din konkrete situation.
Hvad sker der, hvis jeg har betalt for meget i tinglysningsafgift?
Er afgiften beregnet forkert, kan du søge om tilbagebetaling af det for meget betalte beløb. Kontakt Tinglysningsretten eller din rådgiver for at få vejledning i, hvordan du dokumenterer og indsender en sådan anmodning. Gem altid kvitteringer og beregningsgrundlag fra den oprindelige tinglysning, da de udgør den vigtigste dokumentation i en eventuel sag om tilbagebetaling. Sager om tilbagebetaling kan tage flere måneder at få afklaret, så hav tålmodighed og følg op skriftligt, hvis du ikke hører noget inden for rimelig tid.
Emnet hænger tæt sammen med tinglysning 2026, hvor du finder en generel gennemgang af selve tinglysningsprocessen. Se også vores samlede oversigt over retssystem, klage og forbrugerret.