Købsomkostninger ved boligkøb i 2026 udgør typisk 20.000-60.000 kr. ud over selve købesummen, og består primært af tinglysningsafgift, advokatsalær og ejerskifteforsikring. Tinglysningsafgiften er lovbestemt til 1.850 kr. plus 0,6% af købesummen, mens advokat og ejerskifteforsikring varierer mere efter boligens pris, alder og stand. De fleste af disse omkostninger kan ikke lånefinansieres via realkreditten og skal derfor være til rådighed som kontanter ved handlens indgåelse.
Mange førstegangskøbere fokuserer udelukkende på selve købesummen og udbetalingen, men glemmer at afsætte penge til de sideløbende omkostninger, som kan komme som en ubehagelig overraskelse sent i processen. Denne guide gennemgår alle de typiske købsomkostninger ved boligkøb i 2026, med konkrete beløb og et samlet regneeksempel.
Tinglysningsafgift: den lovbestemte grundudgift
Når du overtager en bolig, skal skødet tinglyses digitalt, og det koster en fast afgift, der er ens for alle boligkøb i Danmark, uanset region eller boligtype.
| Post | Sats 2026 |
|---|---|
| Grundbeløb tinglysning af skøde | 1.850 kr. |
| Variabel del af tinglysningsafgift | 0,6% af købesummen (rundet op til nærmeste 100 kr.) |
| Tinglysning af realkreditpantebrev | 1.850 kr. + 1,45% af lånets hovedstol |
Køber du en bolig til 2,5 mio. kr., udgør den variable del af tinglysningsafgiften på selve skødet altså 15.000 kr., oveni grundbeløbet på 1.850 kr. — en post, der ofte overrasker mange førstegangskøbere i sin størrelse.
Hvor finder du de officielle satser og regler?
Selve tinglysningen foregår digitalt via tinglysning.dk, som også oplyser de aktuelle satser for tinglysningsafgift. Generel vejledning om boligkøb, herunder de forskellige omkostningsposter, finder du samlet på borger.dk under bolig og flytning.
Er du i tvivl om, hvordan en konkret omkostning skal beregnes i din handel, kan din bank eller advokat give dig et præcist overslag, da flere af posterne afhænger af detaljer i den konkrete handel, som ikke fremgår af generelle satser alene.
Advokat: rådgivning og berigtigelse
De fleste boligkøbere hyrer en advokat til at gennemgå købsaftalen, tilstandsrapporten og øvrige dokumenter, samt til at stå for selve berigtigelsen af handlen efter overtagelsen.
- Køberrådgivning alene: typisk 5.000-10.000 kr., inkluderer gennemgang af købsaftale og forhandling
- Berigtigelse alene: typisk 3.000-8.000 kr., dækker skødeoprettelse, tinglysning og refusionsopgørelse
- Samlet pakke (rådgivning + berigtigelse): typisk 7.000-15.000 kr. i alt
Det er ikke lovpligtigt at bruge advokat ved boligkøb, men de fleste bankrådgivere og realkreditinstitutter anbefaler det kraftigt, da en advokat kan opdage juridiske faldgruber i købsaftalen, som en almindelig køber ikke selv ville få øje på.
Vælger du at gå uden om advokat for at spare penge, bør du være ekstra opmærksom på at læse købsaftalen grundigt igennem selv, herunder alle vilkår om overtagelsesdag, refusionsopgørelse og eventuelle forbehold. En fejl i en ikke-gennemgået købsaftale kan i værste fald koste langt mere end det, du sparer ved at undlade advokatbistand.
Ejerskifteforsikring: den største variable post
Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler, som hverken sælgers tilstandsrapport eller elinstallationsrapport har afdækket. Prisen afhænger af boligens alder, stand og den valgte dækningsperiode.
Sælger er efter loven forpligtet til at tilbyde at betale halvdelen af præmien, hvis du som køber vælger at tegne forsikringen — det er derfor din reelle udgift typisk kun er omkring halvdelen af den fulde pris. Se den fulde gennemgang i ejerskifteforsikring 2026: er den nødvendig.
Priserne varierer betydeligt afhængigt af boligens alder, stand og valgte dækningsperiode: en basisforsikring med 5 års dækning ligger typisk mellem 10.000 og 25.000 kr., mens en udvidet forsikring med 10 års dækning kan koste 30.000-60.000 kr. Ældre huse med flere anmærkninger i tilstandsrapporten koster generelt mere at forsikre end nyere, velvedligeholdte boliger.
Øvrige omkostninger, det er let at glemme
Ud over de tre store poster er der en række mindre, men reelle udgifter, som samlet kan løbe op i flere tusinde kroner.
- Bankens etableringsgebyr for lån, typisk 1.000-3.000 kr.
- Refusionsopgørelse for forudbetalte ejendomsskatter og forsikringer
- Flytning og eventuel istandsættelse af den nye bolig
- Nyt indbo eller møbler tilpasset den nye boligs størrelse
- Gebyr for tinglysning af eventuelle sekundære pantebreve eller servitutter
Det er en god idé at afsætte en buffer på 5.000-10.000 kr. ud over de kendte omkostninger, netop for at have plads til de mindre poster, der først dukker op undervejs i processen.
Ejerlejlighed vs. hus: forskel i omkostningsbilledet
Selvom de grundlæggende omkostningsposter er de samme, uanset boligtype, er der praktiske forskelle mellem at købe hus og ejerlejlighed, som kan påvirke dit samlede budget.
- Ejerlejligheder kræver typisk ikke ejerskifteforsikring, da denne forsikringstype primært gælder huse — til gengæld bør du undersøge ejerforeningens økonomi grundigt
- Huse kræver ofte en mere omfattende tilstandsrapport og elinstallationsrapport, hvilket kan trække omkostningerne til rådgivning op
- Ejerlejligheder har løbende fællesudgifter til ejerforeningen, som ikke er en engangsomkostning, men bør indgå i din løbende økonomi
- Huse kan have skjulte omkostninger til fx kloakseparering eller olietank, som bør afdækkes, inden du byder
Er du i tvivl om ejerforeningens økonomi ved køb af ejerlejlighed, bør du bede om at se foreningens seneste årsregnskab og referater fra generalforsamlinger, inden du underskriver købsaftalen, da en dårlig foreningsøkonomi kan betyde uventede ekstraudgifter senere. Huse har derudover typisk en større løbende vedligeholdelsesbyrde end lejligheder, hvor mange fælles bygningsdele som tag og facade vedligeholdes samlet af ejerforeningen fremfor af den enkelte ejer.
Regneeksempel: Samlede omkostninger ved køb af hus til 3 mio. kr.
Peter og Louise køber et hus til 3 mio. kr. og optager et realkreditlån på 2,4 mio. kr. (80% belåning). Deres samlede købsomkostninger fordeler sig som følger, ud over selve udbetalingen på mindst 5% af købesummen.
| Post | Beløb |
|---|---|
| Tinglysningsafgift, skøde | 1.850 kr. + 18.000 kr. = 19.850 kr. |
| Tinglysningsafgift, realkreditpantebrev | 1.850 kr. + ca. 34.800 kr. = 36.650 kr. |
| Advokat (samlet pakke) | 10.000 kr. |
| Ejerskifteforsikring (køber betaler halvt) | 10.000 kr. |
| Diverse gebyrer | 3.000 kr. |
Samlet ender Peter og Louise med købsomkostninger på omkring 79.500 kr. ud over selve udbetalingen — et beløb, der understreger, hvorfor det er afgørende at budgettere med mere end blot udbetalingen, når man planlægger et boligkøb.
Havde Peter og Louise i stedet købt en ejerlejlighed til samme pris uden behov for ejerskifteforsikring, ville de have sparet de 10.000 kr. til forsikringen, men til gengæld skulle de regne med løbende fællesudgifter til ejerforeningen, som ikke indgår i selve købsomkostningerne, men i den efterfølgende faste udgift til boligen.
Hvad hvis du ikke har penge nok til alle omkostningerne?
Mangler du likviditet til at dække de samlede købsomkostninger oveni selve udbetalingen, kan du i nogle tilfælde optage et banklån til at dække en del af omkostningerne, men det vil typisk have en højere rente end realkreditlånet og bør derfor holdes til et minimum. Nogle banker tilbyder desuden at lade dele af advokatsalæret eller ejerskifteforsikringen indgå i den samlede finansiering. Overvej dog nøje, om det giver mening at finansiere købsomkostninger med lån, da renten på et banklån typisk er markant højere end renten på selve realkreditlånet, og det kan gøre boligkøbet dyrere over tid, end det umiddelbart ser ud til.
Har du slet ikke råd til de samlede omkostninger ved den bolig, du har kigget på, kan det være et tegn på, at du bør se på en billigere bolig eller vente med at købe, til du har opbygget en større opsparing — købsomkostningerne kan sjældent forhandles væk, uanset hvor gerne du ønsker boligen.
Nogle boligkøbere vælger at forhandle en del af købsomkostningerne ind i selve overvejelsen om budsummen — er du villig til at byde lidt lavere end den udbudte pris, kan besparelsen her hjælpe med at dække de faste omkostninger, selvom selve tinglysningsafgift, advokat og forsikring i sig selv ikke er til forhandling.
Ofte stillede spørgsmål om købsomkostninger
Kan jeg låne til købsomkostningerne via realkreditten?
Nej, realkreditlån kan som udgangspunkt kun finansiere selve boligkøbet op til 80% af købesummen, ikke de sideløbende købsomkostninger som tinglysning, advokat og ejerskifteforsikring. Disse skal du selv have til rådighed som kontanter eller finansiere via et separat, dyrere banklån.
Er tinglysningsafgiften den samme, uanset om jeg køber hus eller lejlighed?
Ja, tinglysningsafgiften på 1.850 kr. plus 0,6% af købesummen gælder ens for alle typer ejerboliger, uanset om det er et hus, en ejerlejlighed eller et sommerhus. Det er alene købesummens størrelse, der afgør den variable del af afgiften.
Skal jeg betale tinglysningsafgift på et andelsboliglån?
Nej, køber du andelsbolig i stedet for ejerbolig, betaler du ikke tinglysningsafgift på samme måde, da du ikke erhverver en tinglyst ejendomsret, men en andel i en forening. Til gengæld kan andelsboliglånet have andre etableringsomkostninger, som du bør spørge dit pengeinstitut om. Se forskellene mellem boligformerne i andelsbolig, lejebolig og ejerbolig, hvis du er i tvivl om, hvilken boligform der reelt passer bedst til din situation.
Kan sælger og køber dele advokatomkostningerne?
Det er ikke almindeligt praksis, at sælger og køber deler advokatomkostningerne, da hver part typisk hyrer sin egen rådgiver til at varetage egne interesser. Det er derimod almindeligt, at sælger betaler for sin egen advokat eller mægler, mens køber selv afholder udgiften til sin købsrådgivning.
Hvornår skal købsomkostningerne betales?
De fleste omkostninger forfalder i forbindelse med underskrivelsen af købsaftalen eller på selve overtagelsesdagen, mens tinglysningsafgiften typisk opkræves, når skødet indsendes til tinglysning. Din advokat eller bank kan give dig en præcis tidsplan for, hvornår de enkelte poster forfalder i din konkrete handel.
Kan jeg få refusion, hvis sælger har betalt for meget i ejendomsskat?
Ja, det er netop det, refusionsopgørelsen tager sig af. Har sælger betalt ejendomsskat, grundejerforeningskontingent eller andre faste udgifter for en periode, der strækker sig ud over din overtagelsesdato, skal du refundere sælger for den del af perioden, hvor du ejer boligen — og omvendt, hvis sælger skylder dig penge for perioder, du selv har betalt for.
Skal jeg selv betale for tilstandsrapport og elinstallationsrapport?
Nej, det er som udgangspunkt sælger, der skal fremskaffe og betale for tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, da det er en forudsætning for, at sælger kan tilbyde ejerskifteforsikring og dermed fritages for et almindeligt mangelsansvar efter overtagelsen. Som køber skal du blot læse rapporterne grundigt igennem, gerne sammen med din advokat. Finder du forhold i rapporterne, du er i tvivl om, kan det være en god idé at få en byggesagkyndig til at vurdere dem konkret, før du går videre med handlen, særligt hvis der er anmærkninger om fugt, skimmel eller konstruktive forhold.
Vil du se hele processen fra start til slut, kan du læse køb af bolig 2026: komplet guide. Er du i tvivl om finansieringen, er realkredit 2026: fastforrentet vs. variabel også relevant, og vil du forstå ejerskifteforsikringen bedre, kan du læse ejerskifteforsikring 2026: er den nødvendig. Overvejer du de løbende udgifter, når du først er flyttet ind, kan vores oversigt over skat og personlig økonomi også være relevant, fx i forhold til rentefradrag på realkreditlånet.