Energiforbedring i lejebolig kan give udlejer ret til at hæve huslejen efter en forbedringsforhøjelse, men kun hvis der er varslet skriftligt med mindst 3 måneders frist, og forhøjelsen er korrekt dokumenteret. Lejere har ingen generel ret til selv at kræve energiforbedringer gennemført, og de statslige klimapuljer som Varmepumpepuljen er forbeholdt boligejere, ikke udlejningsejendomme.
Bor du til leje og undrer dig over, hvad der sker med din husleje, hvis udlejer energirenoverer ejendommen, eller om du selv kan kræve forbedringer, er du ikke alene. Denne guide gennemgår reglerne for energiforbedring i lejebolig, hvordan huslejestigninger beregnes, og hvilke rettigheder du reelt har som lejer.
Kan udlejer hæve huslejen efter energiforbedring?
Ja, gennemfører udlejer en energiforbedring, som øger boligens værdi eller nytteværdi for dig som lejer, kan udlejer som udgangspunkt varsle en forbedringsforhøjelse af huslejen efter lejelovens regler. Varslet skal være skriftligt og gives med mindst 3 måneders frist, før forhøjelsen træder i kraft, og det skal indeholde tilstrækkelig dokumentation for både arbejdets omfang og den beregnede forhøjelse. Er du uenig i størrelsen eller grundlaget for forhøjelsen, kan du indbringe sagen for huslejenævnet i din kommune, som vurderer, om forhøjelsen er beregnet korrekt.
Den særlige regel for energibesparende forbedringer
Ud over de almindelige forbedringsregler kan udlejer vælge en særlig beregningsmodel for «totaløkonomisk rentable energiforbedringer», hvor hele investeringen, inklusive tilknyttet vedligeholdelse, kan indregnes i huslejeforhøjelsen. Betingelsen er, at det kan dokumenteres af en certificeret energimærkningsvirksomhed, at jeres samlede energibesparelse mindst svarer til den årlige huslejestigning, så I som lejere reelt ikke får en højere samlet boligudgift. Udlejer er ikke forpligtet til at bruge denne særlige model og kan i stedet vælge den almindelige forbedringsberegning, alt efter hvad der er mest fordelagtigt for udlejer.
| Model | Hvad indregnes? |
|---|---|
| Almindelig forbedringsforhøjelse | Selve forbedringsudgiften |
| Totaløkonomisk energiforbedring | Forbedring + tilknyttet vedligeholdelse, hvis besparelse dækker stigningen |
Kan du som lejer kræve energiforbedringer?
Nej, der findes ingen generel lovbestemt ret for lejere til at kræve, at udlejer gennemfører energiforbedringer som isolering, nye vinduer eller varmepumpe, medmindre der er tale om at udbedre en eksisterende mangel, udlejer er forpligtet til at vedligeholde. Du kan naturligvis opfordre din udlejer til at overveje energiforbedringer, særligt hvis boligen har et lavt energimærke og høje varmeudgifter, men beslutningen om at gennemføre arbejdet ligger alene hos udlejer. Bor I flere lejere i samme ejendom, kan det styrke jeres sag at gå sammen om en fælles henvendelse til udlejer, da en samlet opfordring fra alle beboere ofte vejer tungere end en enkelt lejers henvendelse, selvom udlejer stadig ikke er juridisk forpligtet til at imødekomme ønsket. I praksis vælger mange udlejere at energirenovere, fordi det både øger ejendommens værdi og gør den mere attraktiv at udleje, men det er en forretningsmæssig beslutning, ikke en pligt.
Hvorfor kan du ikke selv søge Varmepumpepuljen?
Varmepumpepuljen og Energirenoveringspuljen er forbeholdt personer, der er registreret som ejer af en helårsbolig i BBR, og boliger med økonomisk aktivitet, herunder udlejningsejendomme, er udelukket fra ordningerne. Det betyder i praksis, at hverken du som lejer eller din udlejer kan bruge disse specifikke puljer til at finansiere energiforbedringer i en udlejningsbolig, uanset hvor oplagt en varmepumpeinstallation ellers ville være. Der findes i dag ingen tilsvarende statslig pulje målrettet specifikt udlejningsboliger, hvilket er værd at være opmærksom på, hvis du håber på et statsfinansieret energiløft af din lejebolig. Nogle kommuner har dog egne, mindre puljer til energiforbedring af udlejningsejendomme, så det kan være værd at undersøge, om din kommune tilbyder en supplerende ordning, selvom de statslige puljer er lukket for denne boligtype.
Kan du selv installere energiforbedringer i din lejebolig?
Ønsker du selv at installere mindre energiforbedringer, som en varmestyringstermostat eller LED-belysning, kan du som regel gøre det uden at spørge udlejer om lov, forudsat at det ikke ændrer boligens faste installationer permanent. Større indgreb, som at opsætte solceller på taget, udskifte radiatorer eller ændre ventilationssystemet, kræver derimod udlejers skriftlige tilladelse, da det er indgreb i selve bygningen, som udlejer ejer. Får du tilladelse til at gennemføre en større forbedring for egen regning, bør du hyre en håndværker efter samme principper som beskrevet i vores guide til håndværkeraftaler og reklamation, og altid få skriftligt aftalt, hvad der sker med investeringen, hvis du flytter, inden du sætter arbejdet i gang.
Gælder samme regler for andelsboliger?
Bor du i en andelsbolig, gælder der andre regler end i en almindelig lejebolig, da du som andelshaver reelt ejer en andel af den samlede ejendom gennem andelsboligforeningen. Beslutninger om større energiforbedringer af fælles bygningsdele, som facadeisolering eller nyt varmeanlæg, træffes typisk på en generalforsamling og finansieres gennem foreningens fælles økonomi eller en ekstraordinær opkrævning blandt andelshaverne. Ønsker du selv at forbedre din egen andel, for eksempel med nye vinduer i din lejlighed, skal det som regel stadig godkendes af foreningens bestyrelse, selvom du reelt ejer din andel, netop fordi ændringer i klimaskærmen påvirker hele bygningen.
Energimærke: hvad skal udlejer oplyse?
Udlejer skal fremvise et gyldigt energimærke for boliger over 60 kvadratmeter, før du underskriver lejekontrakten, så du kan danne dig et indtryk af boligens energimæssige stand, forventede varmeudgifter og risiko for fugt og skimmelsvamp ved dårlig isolering. Gennemfører udlejer en gennemgribende forbedring, der begrunder en stor huslejeforhøjelse, skal boligens energimærke som udgangspunkt mindst nå niveau C, eller udlejer skal forbedre energiniveauet med mindst to niveauer, hvis boligen lå under C i forvejen. Nye EU-regler om minimumskrav til bygningers energimæssige ydeevne er under indarbejdelse i dansk lovgivning, så det er værd at holde øje med, om der kommer yderligere krav til udlejere i de kommende år.
Sådan foregår høring og varsling: trin for trin
- Udlejer udarbejder en plan for energiforbedringen og beregner den forventede huslejeforhøjelse
- Udlejer sender skriftligt varsel til alle berørte lejere med mindst 3 måneders frist
- Lejere har mulighed for at gøre indsigelse mod grundlaget for forhøjelsen
- Uenighed kan indbringes for huslejenævnet til vurdering
- Forbedringen gennemføres, og den varslede huslejeforhøjelse træder i kraft efter fristens udløb
Regneeksempel: Lejeren Sofie oplever huslejestigning efter isolering
Sofie bor til leje i en ejendom, hvor udlejer efterisolerer facaden og udskifter vinduerne, og hun modtager et skriftligt varsel om en huslejestigning på 400 kr. om måneden med 3 måneders frist. Udlejer vælger den særlige totaløkonomiske model og dokumenterer via en certificeret energimærkningsvirksomhed, at Sofies forventede besparelse på varmeregningen er omkring 420 kr. om måneden, hvilket er en anelse mere end huslejestigningen. Sofies samlede boligudgift stiger derfor ikke reelt, selvom huslejen på papiret bliver højere, fordi varmeudgiften samtidig falder tilsvarende.
Hvad sker der med huslejestigningen, hvis du flytter?
En varslet forbedringsforhøjelse er som udgangspunkt knyttet til selve boligen, ikke den enkelte lejer, hvilket betyder, at en ny lejer, der flytter ind efter dig, overtager den samme forhøjede husleje. Flytter du, før forhøjelsen er trådt i kraft, gælder den stadig fra det varslede tidspunkt for den nye lejer, medmindre andet konkret er aftalt i forbindelse med fraflytningen. Har du gjort indsigelse mod forhøjelsen, før du flytter, er det som udgangspunkt stadig relevant for den videre sagsbehandling hos huslejenævnet, selvom du ikke længere bor i boligen, når afgørelsen falder.
Hvad hvis du er uenig i huslejeforhøjelsen?
Mener du, at den varslede huslejeforhøjelse er for høj, eller at dokumentationen for energibesparelsen ikke holder, kan du indbringe sagen for huslejenævnet i din kommune, som vurderer, om beregningen lever op til lovens krav. Det er en god idé at gøre indsigelse skriftligt inden for den varslede frist, så din uenighed er dokumenteret, hvis sagen senere skal behandles af nævnet. Har du ikke gjort indsigelse inden fristens udløb, kan det i praksis blive sværere at anfægte forhøjelsen bagefter, så vent ikke med at reagere, hvis du er uenig i grundlaget.
Fejl at undgå som lejer ved energiforbedringer
- Antager, at du kan søge Varmepumpepuljen eller Energirenoveringspuljen som lejer
- Overser varslingsfristen og gør ikke indsigelse i tide, hvis du er uenig
- Tror, at du har en generel ret til at kræve energiforbedringer fra udlejer
- Undersøger ikke boligens energimærke, før du skriver under på lejekontrakten
- Forveksler en almindelig forbedringsforhøjelse med den særlige energiberegningsmodel
Ofte stillede spørgsmål om energiforbedring i lejebolig 2026
Kan udlejer hæve huslejen efter energiforbedring?
Ja, hvis der varsles skriftligt med mindst 3 måneders frist, og forhøjelsen er korrekt dokumenteret efter lejelovens regler.
Kan jeg som lejer kræve, at udlejer energirenoverer?
Nej, der findes ingen generel ret til at kræve energiforbedringer, medmindre der er tale om udbedring af en eksisterende mangel.
Kan jeg søge Varmepumpepuljen som lejer?
Nej, puljen er forbeholdt registrerede ejere af en helårsbolig, og udlejningsejendomme er udelukket fra ordningen.
Hvad er den totaløkonomiske beregningsmodel?
Den lader udlejer indregne hele investeringen i huslejen, hvis en certificeret energimærkningsvirksomhed dokumenterer, at jeres besparelse mindst svarer til stigningen.
Skal udlejer vise mig et energimærke, før jeg skriver under?
Ja, for boliger over 60 kvadratmeter skal udlejer fremvise et gyldigt energimærke, før lejekontrakten underskrives.
Hvor klager jeg, hvis jeg er uenig i huslejestigningen?
Du kan indbringe sagen for huslejenævnet i din kommune, som vurderer, om beregningen af forhøjelsen er korrekt.
Overtager en ny lejer en tidligere varslet huslejestigning?
Ja, forhøjelsen er knyttet til boligen, så en ny lejer, der flytter ind, overtager den samme forhøjede husleje fra det varslede tidspunkt.
Skal jeg spørge udlejer, før jeg selv installerer energiforbedringer?
Mindre tiltag kræver som regel ikke tilladelse, men større indgreb i faste installationer eller bygningen kræver udlejers skriftlige godkendelse.
Overvejer din udlejer energiforbedringer, kan det være relevant også at kende reglerne for klimaomstillingsstøtte, selvom puljerne ikke gælder udlejningsboliger. Hele oversigten finder du på miljø, energi og bolig-forbedring. Læs mere om dine rettigheder som lejer hos Lejerforeningen, eller se satser og regler hos Danske Lejere.