Skal du beholde den fælles bolig efter en skilsmisse, skal du som udgangspunkt udbetale din ægtefælle halvdelen af friværdien og samtidig kunne overtage realkreditlånet alene gennem en refinansiering. Kan I ikke blive enige om, hvem der beholder boligen, eller om værdien af den, kan skifteretten inddrages, og boligen kan i sidste ende blive solgt på tvangsauktion.
For de fleste par er den fælles bolig det største og mest følelsesladede aktiv i en bodeling. Det er sjældent selve princippet om deling, der skaber uenighed – det er spørgsmålet om, hvem der reelt har råd og lyst til at blive boende, hvordan boligen skal værdisættes, og hvad der sker, hvis ingen af jer kan overtage lånet alene. Denne guide gennemgår dine muligheder, når den fælles bolig skal indgå i bodelingen, uanset om I ejer huset sammen, bor i en andelsbolig, eller en af jer allerede står som eneejer på skødet.
Hvem beholder huset ved en skilsmisse?
Står I begge på skødet, er udgangspunktet, at I sammen bestemmer, hvem der skal overtage boligen, eller om den skal sælges. Der findes ingen automatisk regel om, at den ene part har fortrinsret – heller ikke selvom det er børnenes barndomshjem, eller den ene part oprindeligt fandt boligen. Kan I ikke blive enige, kan sagen sendes til skifteretten, som i sidste ende kan bestemme, at boligen skal sælges, hvis ingen af jer kan eller vil løse den anden ud. Står boligen kun i den ene ægtefælles navn, tilhører den som udgangspunkt vedkommende alene, men den anden ægtefælle har stadig ret til at få sin andel af friværdien udbetalt, hvis boligen indgår i delingsformuen.
Sådan udregnes udbetalingen til den fraflyttende ægtefælle
- Få boligen vurderet af en uafhængig ejendomsmægler eller valuar, så I har en fælles, anerkendt markedsværdi.
- Træk restgælden på realkreditlånet og eventuelle banklån med pant i boligen fra markedsværdien for at finde friværdien.
- Fratræk eventuelle udgifter til salg (mæglersalær, tinglysningsafgift), hvis I regner, som om boligen reelt skulle sælges.
- Del den resterende friværdi ligeligt, medmindre andet er aftalt i en ægtepagt eller bodelingsoverenskomst.
- Aftal en betalingsplan for udbetalingen – kontant, via refinansiering af lånet, eller i en kombination.
Dine tre muligheder: behold, sælg eller del salget
| Mulighed | Fordele | Ulemper |
|---|---|---|
| Du overtager boligen selv | Du og eventuelle børn kan blive boende, du undgår flytning | Kræver refinansiering og udbetaling af din ægtefælle |
| Din ægtefælle overtager boligen | Du får din andel udbetalt uden selv at skulle refinansiere | Du skal flytte og finde ny bolig |
| I sælger boligen sammen | Retfærdig og gennemsigtig løsning, ingen skal «købe» den anden ud | Begge skal flytte, salgsomkostninger reducerer friværdien |
Valget afhænger typisk af, hvem der reelt har økonomi til at overtage lånet alene, hvor børnene helst skal blive boende af hensyn til skole og fritidsliv, og hvor følelsesmæssigt knyttet I hver især er til boligen og nabolaget. Er I i tvivl om, hvad der reelt kan betale sig økonomisk på længere sigt, kan en uvildig rådgivning hos banken eller en uafhængig økonomisk rådgiver være en god investering, inden I træffer en beslutning, der er svær at ændre bagefter.
Refinansiering: sådan får du lånet omlagt til dig selv
Ønsker du at overtage boligen, skal realkreditlånet omlægges, så kun du hæfter for det fremover – banken vil ikke automatisk fritage din tidligere ægtefælle for hæftelsen, bare fordi I er blevet skilt. Processen kræver typisk, at banken gennemgår din økonomi på ny og vurderer, om din indkomst alene kan bære lånet og en eventuel udbetaling til din ægtefælle. Refinansieringen koster normalt mellem 10.000 kr. og 20.000 kr. i gebyrer til banken, kurtage og tinglysning af det nye lån. Kan banken ikke godkende dig som eneste låntager – for eksempel fordi din indkomst er for lav i forhold til lånets størrelse, eller fordi belåningsgraden bliver for høj – kan det blive nødvendigt at sælge boligen i fri handel, selvom I ellers var enige om, at du skulle overtage den alene.
Hvad hvis I ikke kan blive enige om, hvem der beholder huset?
Kan I ikke nå til enighed om, hvem der skal overtage boligen, eller om dens værdi, kan hver af jer bede skifteretten om at tage stilling til sagen. Skifteretten kan udmelde en bobestyrer, der får en uafhængig vurdering af boligen udarbejdet og fastsætter en frist for, hvornår en af jer skal beslutte sig for at overtage den – reagerer ingen inden fristen, kan boligen kræves solgt, i yderste konsekvens på tvangsauktion. En tvangsauktion giver typisk en lavere pris end et ordinært salg, så det er sjældent i nogen af parternes interesse at lade sagen eskalere så langt. De fleste uenigheder om boligen løses derfor i praksis ved, at en af parterne accepterer en lavere udbetaling, eller at boligen sættes til salg i fri handel med en mægler, begge er enige om. Har I svært ved at kommunikere direkte om boligen, kan en bodelingsadvokat eller en mediator fra Familieretshuset hjælpe med at holde forhandlingen faktabaseret, i stedet for at den udvikler sig til en følelsesladet strid om, hvem der «fortjener» at blive boende.
Andelsbolig ved skilsmisse – andre regler
Bor I i en andelsbolig, gælder der andre regler end ved ejerbolig. I ejer ikke selve boligen, men en andel i andelsboligforeningen, og andelens værdi er som udgangspunkt begrænset af foreningens vedtægter og den maksimalpris, som andelsboligloven tillader. Står I begge på andelsbeviset, skal I aftale, hvem der overtager andelen, og den anden skal godkendes af foreningens bestyrelse, hvis vedkommende ønsker at blive boende alene – overtagelse er ikke automatisk, som det ofte er tilfældet med en ejerbolig. Er andelen kun i den enes navn, tilhører den vedkommende som udgangspunkt alene, men værdien af andelen indgår stadig i den samlede delingsformue og skal derfor med i bodelingen, medmindre den er dækket af en ægtepagt med særeje. Salg af en andelsbolig går desuden gennem foreningen og kan tage længere tid end salg af en ejerbolig, da foreningen ofte har en venteliste eller særlige regler for videresalg. Er I i tvivl om, hvordan jeres konkrete andelsboligforening håndterer overdragelse mellem ægtefæller ved skilsmisse, bør I kontakte bestyrelsen eller foreningens administrator tidligt i forløbet, så I kender de præcise krav og tidsfrister, inden I lægger en samlet plan for bodelingen. Nogle foreninger kræver desuden, at den overtagende ægtefælle opfylder de samme optagelseskriterier som en helt ny andelshaver, hvilket i praksis kan forsinke overdragelsen, hvis der eksempelvis stilles krav om beskæftigelse eller en bestemt husstandsstørrelse.
Praktiske overvejelser ud over økonomien
Beslutningen om, hvem der beholder boligen, handler sjældent kun om kroner og øre. Har I børn, vejer hensynet til stabilitet i hverdagen – samme skole, samme værelse, samme nabolag – ofte tungt, og mange forældre vælger bevidst, at den forælder med hovedsamværet bliver boende. Det er også værd at overveje, om boligen reelt giver mening for jer hver især fremadrettet: er den for stor eller dyr at drive alene, eller ligger den praktisk i forhold til arbejde og daginstitution? Det vigtige at vide er, at en beslutning truffet ud fra følelser i den mest stressede periode af skilsmissen ikke altid er den mest holdbare på sigt – giv jer selv tid til at tænke over de praktiske konsekvenser, før I underskriver en endelig aftale om boligen. En midlertidig aftale, hvor beslutningen om det endelige ejerskab udskydes nogle måneder, mens I begge finder fodfæste i den nye hverdag, kan i mange tilfælde være en bedre løsning end at forhaste en beslutning, ingen af jer reelt er trygge ved.
Regneeksempel: Mette overtager huset
Mette og Kasper skal skilles og ejer sammen et hus vurderet til 3.200.000 kr. med et realkreditlån på 1.800.000 kr. – en friværdi på 1.400.000 kr. Mette ønsker at blive boende med deres to børn og skal derfor udbetale Kasper halvdelen af friværdien, 700.000 kr. Banken godkender Mette som eneste låntager, fordi hendes indkomst kan bære lånet alene, og refinansieringen koster 15.000 kr. i gebyrer, som de aftaler at dele. Mette optager et tillægslån på 700.000 kr. til at udbetale Kasper, hvilket øger hendes samlede gæld til 2.500.000 kr., men giver hende fuldt ejerskab af boligen og børnenes barndomshjem. Kasper bruger sin udbetaling på 700.000 kr. som udbetaling til en mindre lejlighed tæt på børnenes skole, så samværet fortsat kan foregå i nærmiljøet, og børnene ikke skal skifte skole midt i et allerede omvæltende år.
Sommerhus og andre ejendomme i bodelingen
Ejer I ud over den primære bolig også et sommerhus, en udlejningsejendom eller en grund, indgår disse på samme måde som den primære bolig i delingsformuen, medmindre de er dækket af en ægtepagt. Sommerhuse skaber ofte særlig uenighed, fordi de sjældent kan deles fysisk, og begge parter kan have en følelsesmæssig tilknytning til stedet fra ferier med børnene. Løsningen er typisk den samme som ved den primære bolig: en af jer overtager mod at udbetale den anden, eller også sælges ejendommen, og provenuet deles. Har I flere ejendomme, kan det ofte give god mening at lade den ene beholde den primære bolig og den anden overtage sommerhuset, hvis værdierne nogenlunde matcher hinanden – det kan i praksis gøre bodelingen enklere end at skulle udligne alt i kontanter, samtidig med at I begge beholder en ejendom, I hver især har et forhold til.
Hvem betaler udgifterne, mens I venter på en afklaring?
Bliver I boende sammen i overgangsperioden, bør I aftale en fordeling af terminsydelse, forsikring og ejendomsskat, indtil bodelingen er afsluttet. Flytter den ene ud, mens den anden bliver boende, opstår ofte spørgsmålet om, hvem der skal betale, hvad. Praksis er, at den, der bliver boende alene, som udgangspunkt selv betaler de løbende udgifter, men til gengæld kan blive mødt af et krav om at betale en fiktiv leje til den fraflyttede part for retten til at bruge hele boligen alene – denne kompensation kan indgå som en selvstændig post, når den endelige bodeling gøres op.
Tinglysning og afgifter, når boligen skifter ejer
Når en af jer overtager boligen fuldt ud, skal ejerskiftet tinglyses digitalt via tinglysning.dk. Den gode nyhed er, at overdragelser af fast ejendom mellem ægtefæller i forbindelse med skilsmisse som udgangspunkt er fritaget for den variable tinglysningsafgift på 0,6 procent af ejendomsværdien, som ellers gælder ved almindelige boligkøb – I skal typisk kun betale den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr. Det gør det væsentligt billigere at overtage en fælles bolig fra en ægtefælle, end det ville være at købe en tilsvarende bolig af en fremmed. Samme afgiftsfritagelse gælder normalt også, når det nye, omlagte realkreditlån tinglyses i den overtagende ægtefælles navn alene. Vær opmærksom på, at disse regler kan ændre sig over tid, så det er altid en god idé at få bekræftet den aktuelle afgift hos tinglysningsretten, din bank eller en bodelingsadvokat, inden I regner endeligt på økonomien i jeres konkrete sag.
Ofte stillede spørgsmål om bodeling af fælles bolig
Hvem beholder huset ved skilsmisse?
Der er ingen automatisk regel – I bestemmer selv, hvem der overtager boligen, eller om den skal sælges, uanset hvem der oprindeligt fandt den eller står som hovedansøger på lånet. Kan I ikke blive enige, kan skifteretten inddrages og i sidste ende beslutte, at boligen skal sælges på almindelig vis eller i yderste konsekvens tvangsauktion, hvis ingen af jer kan eller vil overtage den fuldt ud.
Hvad koster det at overtage boligen alene?
Ud over udbetalingen til din ægtefælle på halvdelen af friværdien skal du typisk betale 10.000-20.000 kr. i gebyrer til bank og refinansiering, samt den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr. for at få det nye lån og det ændrede ejerskab tinglyst i dit navn alene.
Kan banken nægte at omlægge lånet til mig alene?
Ja, banken foretager altid en ny kreditvurdering af din økonomi, og kan din indkomst alene ikke bære lånet, kan refinansieringen blive afvist, selvom I begge er enige om, at du skal overtage boligen. I så fald må I finde en anden løsning, for eksempel salg af boligen i fri handel eller en mindre udbetaling kombineret med en anden form for kompensation i den samlede bodeling.
Hvad sker der, hvis vi ikke kan blive enige om husets værdi?
I kan bede en uafhængig ejendomsmægler eller valuar om en vurdering, som I på forhånd aftaler at acceptere som grundlag for bodelingen. Fortsætter uenigheden alligevel, kan skifteretten udmelde en sagkyndig vurderingsmand, hvis konklusion herefter lægges endeligt til grund, uanset om begge parter er tilfredse med resultatet.
Skal jeg betale husleje, hvis jeg bliver boende alene?
Du skal ikke betale husleje i traditionel forstand, men praksis anerkender, at den, der bliver boende alene i den fælles bolig i en længere periode, kan blive mødt af et krav om en fiktiv leje til den fraflyttede part, som kompensation for eneretten til at bruge hele boligen, mens bodelingen afklares.
Hvad hvis ingen af os har råd til at overtage boligen?
Så er en almindelig salgsproces via ejendomsmægler ofte den bedste løsning for begge parter, da I her selv har indflydelse på timing og prissætning. Sælger I i fri handel, får I typisk en markant bedre pris end ved en tvangsauktion, som først kommer på tale som en sidste udvej, hvis ingen af jer reagerer på skifterettens frister for at afklare situationen.
Læs mere om hele processen for bodeling ved skilsmisse, og hvordan pension håndteres i opgørelsen. Har I brug for hjælp til en kompleks sag, kan du læse mere om, hvad en bodelingsadvokat koster og hvilke opgaver vedkommende typisk løser for jer.