En samejeoverenskomst er en skriftlig aftale mellem to eller flere personer, der ejer et aktiv sammen – typisk en bolig – og beskriver ejerandele, udgifter og hvad der skal ske, hvis en af parterne vil sælge eller forholdet ophører. For ugifte samlevende er den det vigtigste dokument til at undgå konflikt, fordi loven ikke automatisk regulerer deling af fælles ejendom, som den gør for gifte par.
Hvad er en samejeoverenskomst?
En samejeoverenskomst er en juridisk bindende aftale mellem to eller flere ejere af samme aktiv – oftest en ejerbolig, men også en bil, et sommerhus eller andre værdifulde genstande. Aftalen fastlægger, hvor stor en andel hver part ejer, hvordan løbende udgifter som ejendomsskat, forsikring og vedligeholdelse fordeles, og hvad der skal ske, hvis en af parterne ønsker at sælge sin andel, flytte eller hvis samlivet ophører. Uden en samejeoverenskomst er I overladt til almindelige formueretlige regler, som ofte er svære at anvende i praksis, når parterne er uenige om, hvem der reelt har betalt hvad.
Samejeoverenskomsten er særligt relevant for ugifte samlevende, da de ikke er omfattet af ægteskabslovens regler om ligedeling af fælleseje. Gifte par har typisk mindre behov for en samejeoverenskomst, fordi bodelingsreglerne allerede regulerer fordelingen ved skilsmisse.
Hvorfor er en samejeoverenskomst vigtig?
Uden en samejeoverenskomst risikerer I, at et samlivsophør ender i en langvarig og dyr konflikt om, hvem der ejer hvad. Mange par lægger forskellige beløb i en fælles bolig – for eksempel fordi den ene har en større opsparing eller en højere indtægt – uden at få det skrevet ned. Går forholdet i stykker år senere, kan det være næsten umuligt at bevise den oprindelige fordeling ud fra gamle kontoudtog. En samejeoverenskomst løser dette ved at fastlægge ejerandelene på forhånd, mens forholdet stadig er godt, og begge parter er enige om vilkårene.
Hvad skal en samejeoverenskomst indeholde?
En god samejeoverenskomst bør som minimum forholde sig til følgende punkter, så den reelt kan bruges, hvis I en dag skal skilles ad.
| Punkt | Hvad aftalen bør beskrive |
|---|---|
| Ejerandele | Hvor stor en procentdel hver part ejer af aktivet |
| Udbetaling | Hvem har betalt hvor meget af den oprindelige udbetaling |
| Løbende udgifter | Fordeling af terminsydelser, forsikring, vedligeholdelse |
| Salg | Hvad der sker, hvis en part vil sælge sin andel |
| Værdistigning | Hvordan en eventuel gevinst ved salg fordeles |
| Samlivsophør | Hvem har fortrinsret til at overtage boligen |
Sådan opretter I en samejeoverenskomst
- Gennemgå jeres økonomi og bliv enige om, hvor meget hver af jer reelt bidrager med til aktivet.
- Beskriv ejerandelene præcist, gerne som en procentsats frem for et fast kronebeløb, så aftalen holder, hvis værdien ændrer sig.
- Fastlæg, hvordan løbende udgifter og en eventuel værdistigning eller -fald skal fordeles.
- Tag stilling til, hvad der sker ved samlivsophør, dødsfald eller hvis en af jer ønsker at sælge.
- Få aftalen underskrevet af begge parter, og overvej at få en advokat til at gennemgå den, særligt ved større beløb.
Mange vælger at bruge en skabelon fra en advokat eller et juridisk dokumentbureau som udgangspunkt, men bør altid tilpasse indholdet til den konkrete situation frem for blot at udfylde en generisk formular uden at forstå konsekvenserne.
Hvad koster en samejeoverenskomst?
Prisen for at oprette en samejeoverenskomst varierer meget afhængigt af, om I bruger en standardskabelon eller får den skræddersyet af en advokat. En simpel skabelon fra et digitalt dokumentbureau koster typisk et par hundrede kroner, mens en individuelt tilpasset aftale udarbejdet af en advokat koster mere, men til gengæld tager højde for jeres specifikke situation – for eksempel hvis I har meget forskellige indkomster, allerede har børn fra tidligere forhold, eller ejer flere aktiver sammen. Investeringen skal ses i forhold til, hvad en senere tvist ved skifteretten kan koste, hvis I ikke har en aftale.
Samejeoverenskomst ved sommerhus og andre aktiver
Selvom samejeoverenskomster oftest forbindes med ejerboliger for ugifte samlevende, bruges de også, når venner eller familie køber et sommerhus, en båd eller en anden dyr genstand sammen. I disse tilfælde bliver aftalen typisk mere detaljeret omkring brugsret – for eksempel hvordan I fordeler, hvem der bruger sommerhuset hvornår, og hvordan udgifter til forsikring, ejendomsskat og vedligeholdelse deles mellem flere end to ejere. Jo flere personer, der er involveret i samejet, jo vigtigere er det at få aftalen skrevet ned, da mundtlige forståelser hurtigt bliver uklare, når der er mere end to parter, der skal blive enige.
Hvad hvis en af parterne ikke vil underskrive?
Det hænder, at en part er tøvende med at underskrive en samejeoverenskomst, fordi det kan føles ufølsomt at planlægge for et brud, mens forholdet er godt. Her kan det være en hjælp at fremstille aftalen som en form for forsikring, der beskytter begge parter ligeligt – ikke et udtryk for mistillid. Nægter en af parterne fortsat at indgå en skriftlig aftale, bør den anden part overveje nøje, hvor stort et beløb der investeres i det fælles aktiv, da fraværet af en aftale i praksis betyder, at man er afhængig af den anden parts velvilje, hvis samlivet en dag ophører.
Regneeksempel: Louise og Mads køber lejlighed sammen
Louise og Mads køber en lejlighed for 3.000.000 kr. Louise betaler 480.000 kr. af udbetalingen, Mads betaler 120.000 kr. Uden en samejeoverenskomst ville det senere være uklart, om de ejer lejligheden 50/50, eller om Louises større indskud skal afspejles i en større ejerandel. Ved at oprette en samejeoverenskomst fastlægger de, at Louise ejer 80% og Mads 20%, svarende til deres respektive indskud. Sælges lejligheden fem år senere for 3.600.000 kr., og realkreditlånet er nedbragt til 2.000.000 kr., er der et nettoprovenu på 1.600.000 kr., som fordeles efter aftalen: Louise får 1.280.000 kr., Mads får 320.000 kr.
Samejeoverenskomst vs. testamente: hvad er forskellen?
En samejeoverenskomst og et testamente løser to forskellige problemer. Samejeoverenskomsten regulerer ejerskabet af et konkret aktiv, mens I begge er i live – typisk ved samlivsophør eller salg. Et testamente, herunder et udvidet samlevertestamente, regulerer derimod, hvad der sker med jeres formue, hvis en af jer dør. Ugifte samlevende bør som udgangspunkt overveje begge dokumenter, da de dækker forskellige risici: samejeoverenskomsten beskytter jer ved brud, testamentet beskytter den efterladte ved dødsfald.
Hvad hvis den ene part flytter uden at sælge sin andel?
En god samejeoverenskomst bør også beskrive, hvad der sker, hvis den ene part flytter, men ikke ønsker eller kan sælge sin andel med det samme. I sådanne tilfælde er det almindeligt at aftale, at den part, der bliver boende, betaler den fraflyttede part en form for leje for at bruge dennes andel, indtil boligen sælges, eller den fraflyttede parts andel bliver købt ud. Uden en klar aftale om dette punkt ender mange par i uenighed om, hvorvidt det er rimeligt, at kun den ene bor gratis i noget, de begge ejer.
Skal aftalen tinglyses?
En samejeoverenskomst kan tinglyses på ejendommen via tinglysning.dk, hvilket giver aftalen bedre beskyttelse over for tredjemand – for eksempel hvis en af parterne senere optager gæld, som en kreditor forsøger at gøre gældende i ejendommen. Tinglysning er ikke et lovkrav, men anbefales, hvis der er tale om større værdier, da det sikrer, at aftalen er synlig og håndhævelig, selv hvis en af parterne senere fortryder eller forsøger at bestride den.
Typiske fejl ved samejeoverenskomster
- At vente med at oprette aftalen, til man allerede er uenige eller på vej til at gå fra hinanden.
- At angive ejerandele som faste kronebeløb i stedet for procentsatser, hvilket giver problemer, hvis boligens værdi ændrer sig.
- At glemme at tage stilling til, hvad der sker ved dødsfald, ikke kun ved samlivsophør.
- At bruge en generisk skabelon uden at forstå eller tilpasse indholdet til egen situation.
- At undlade at få aftalen underskrevet af begge parter med vidner eller notarpåtegning.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er en samejeoverenskomst?
En samejeoverenskomst er en skriftlig aftale mellem ejere af et fælles aktiv, typisk en bolig, der beskriver ejerandele, fordeling af udgifter og hvad der skal ske ved salg eller samlivsophør. Den er særligt vigtig for ugifte samlevende, som ikke er beskyttet af ægteskabslovens regler om ligedeling.
Er der en fast skabelon til en samejeoverenskomst?
Der findes standardskabeloner hos advokater og digitale dokumentbureauer, men indholdet bør altid tilpasses jeres konkrete situation. En skabelon er et godt udgangspunkt, men bør gennemgås grundigt, så den reelt afspejler jeres økonomiske aftale.
Skal en samejeoverenskomst underskrives hos en notar?
Det er ikke et lovkrav, men anbefales ved større værdier. En notarpåtegning eller vidneunderskrift styrker bevisværdien af aftalen, hvis den senere bestrides. Ønsker I ekstra sikkerhed, kan aftalen også tinglyses på ejendommen.
Hvad koster det at få lavet en samejeoverenskomst?
En simpel skabelon fra et digitalt dokumentbureau koster typisk et par hundrede kroner, mens en skræddersyet aftale fra en advokat koster mere, afhængigt af sagens kompleksitet. Prisen skal ses i forhold til risikoen for en langt dyrere tvist senere.
Kan en samejeoverenskomst ændres senere, hvis vores situation ændrer sig?
Ja, en samejeoverenskomst kan til enhver tid opdateres, hvis begge parter er enige – for eksempel hvis en af jer betaler ekstra af på lånet eller bidrager til en større renovering, som bør afspejles i en justeret ejerandel. Det anbefales at lave ændringer skriftligt som tillæg til den oprindelige aftale, så der altid er klar dokumentation for den aktuelle fordeling.
Kan vi lave en samejeoverenskomst, efter vi allerede har købt boligen?
Ja, det er aldrig for sent at oprette en samejeoverenskomst, så længe begge parter er enige om vilkårene. Jo længere tid der er gået siden købet, jo vigtigere er det dog at have dokumentation for den oprindelige fordeling af udbetaling og udgifter.
Hvad hvis min samlever ikke vil skrive under på en samejeoverenskomst?
Overvej at forklare, at aftalen beskytter begge parter ligeligt, ikke kun den, der foreslår den. Fortsætter modviljen, bør du nøje overveje, hvor meget du investerer i et fælles aktiv uden skriftlig sikkerhed, da du ellers er afhængig af den anden parts velvilje ved et eventuelt brud.
Erstatter en samejeoverenskomst behovet for et testamente?
Nej. Samejeoverenskomsten regulerer ejerskabet, mens I begge er i live, mens et testamente regulerer, hvad der sker ved dødsfald. Ugifte samlevende bør overveje begge dokumenter for at være dækket i alle situationer.
Overvejer I også, hvordan I sikrer hinanden ved dødsfald, kan du læse mere om papirløst forhold og arv. Se også vores guide om samlivsophør, hvis I overvejer at gå fra hinanden.
advokatsamfundet.dk og forbrugerraadet.dk har vejledning om samejeoverenskomster for ugifte samlevende.